Introducción
El comprador no siempre necesita estar físicamente presente en Portugal durante todas las etapas de una compra inmobiliaria.
Mediante una procuração, o poder notarial, el comprador puede autorizar a otra persona para realizar actos específicamente definidos en su nombre.
Según la redacción, el representante puede estar facultado para firmar contratos, obtener documentos, realizar trámites registrales, pagar los impuestos de la operación y completar la escritura definitiva.
El documento no debe tratarse como un formulario genérico. Un poder para una operación inmobiliaria debe reflejar la operación real, los actos que debe realizar el representante y los límites que el comprador desea imponer.
Qué puede estar autorizado a hacer el representante
Las facultades necesarias dependen de la operación.
Un poder para la compra de un inmueble puede autorizar al representante a obtener o utilizar el número de identificación fiscal portugués del comprador, solicitar certificados y documentos registrales, firmar un contrato de reserva, negociar o firmar un CPCV, realizar las declaraciones necesarias para la operación, pagar impuestos, gastos y tasas registrales, representar al comprador ante las autoridades fiscales y del registro de la propiedad, firmar la escritura definitiva o un documento privado autenticado, registrar la adquisición, recibir documentos de la operación y gestionar suministros o asuntos de la comunidad de propietarios después de completarla.
El representante solo puede actuar dentro de las facultades otorgadas por el documento.
Si un acto no está cubierto con suficiente claridad, un notario, abogado, banco, registro o contraparte puede negarse a aceptar el poder.
Por qué suele ser más seguro un poder específico
Un poder general amplio puede permitir al representante realizar muchos actos sin relación con la compra prevista.
Para una operación inmobiliaria, suele ser más adecuado un poder específico o especial.
El documento puede identificar el inmueble o el tipo de operación previsto, el precio máximo de compra, los contratos que puede firmar el representante, los impuestos y gastos que puede pagar, si puede recibir o transferir dinero, si se permite la sustitución, la fecha de vencimiento y cualquier condición o limitación.
El alcance correcto debe ser suficientemente amplio para completar la operación, pero no más de lo necesario.
Compra de un inmueble aún no seleccionado
A veces el comprador desea nombrar a un representante antes de elegir el inmueble definitivo.
En ese caso, el poder puede describir el tipo de adquisición y definir límites financieros o procedimentales en lugar de identificar un único inmueble.
Esto requiere una redacción cuidadosa.
Un documento demasiado limitado puede resultar inutilizable. Uno demasiado amplio puede crear riesgos innecesarios.
El comprador debe explicar la búsqueda prevista, el rango de precios, la situación de la financiación y la estructura esperada de la operación antes de preparar el documento.
Firma del poder en Portugal
Un poder puede firmarse en Portugal con la formalidad adecuada a los actos incluidos.
La persona que otorga el poder debe presentar una identificación válida y comprender el documento que firma.
Según el documento y la entidad destinataria, pueden exigirse datos adicionales de identificación o de la operación.
El representante no tiene necesariamente que firmar al mismo tiempo, pero el documento final debe ser adecuado para las autoridades y partes que vayan a basarse en él.
Firma del poder desde el extranjero
Un comprador que se encuentre fuera de Portugal puede seguir otorgando un poder.
La vía disponible depende del país, de la autoridad ante la que se firma y de los requisitos del destinatario portugués.
Las vías habituales pueden incluir la firma ante una autoridad consular portuguesa, la firma ante un notario o autoridad extranjera competente, la obtención de una apostilla u otra legalización cuando sea necesaria y la preparación de una traducción certificada al portugués cuando se exija.
Las formalidades deben confirmarse antes de la firma.
Un documento puede ser válido en el país de firma y, aun así, ser rechazado en Portugal si no se han cumplido los requisitos de autenticación, legalización, traducción o redacción.
Apostilla y traducción
Un poder extranjero suele requerir autenticación antes de poder utilizarse en Portugal.
Cuando el país emisor participa en el Convenio de La Haya sobre la Apostilla, la apostilla puede ser el método de autenticación pertinente. Otros países pueden exigir una vía de legalización diferente.
Un documento en lengua extranjera también puede requerir una traducción certificada al portugués.
El orden correcto es importante. Los requisitos de traducción, certificación y apostilla deben planificarse antes de firmar el documento.
No dé por supuesto que una copia escaneada, una traducción ordinaria o un sello notarial extranjero serán suficientes para la operación portuguesa.
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Obtener evaluación legalRequisitos hipotecarios y bancarios
Un poder aceptado para el contrato inmobiliario puede no satisfacer automáticamente al banco financiador.
Los bancos pueden exigir su propia redacción, pedir identificación adicional, limitar la firma a distancia, exigir que el prestatario firme personalmente determinados documentos o imponer formalidades separadas para los documentos hipotecarios.
Cuando exista financiación, el comprador debe confirmar los requisitos del banco antes de finalizar el poder.
El abogado inmobiliario y el banco financiador no deben trabajar con versiones incompatibles.
Protecciones para el comprador
Un poder concede a otra persona autoridad jurídica para actuar.
Entre las protecciones razonables pueden figurar nombrar a un representante de confianza y profesionalmente responsable, identificar claramente la operación, fijar un precio máximo de compra, restringir la recepción o transferencia de fondos, limitar las facultades de sustitución, incluir una fecha de vencimiento, exigir documentos de respaldo antes de la firma, conservar instrucciones por escrito, recibir copias de los contratos y justificantes de pago y revocar el poder cuando deje de ser necesario.
Las protecciones deben adaptarse a la operación.
Poder notarial y revisión del CPCV
El poder resuelve el problema de la representación física.
No sustituye la revisión jurídica de la operación.
Antes de autorizar a alguien para firmar un CPCV, el comprador debe comprender la señal, las condiciones de financiación, los plazos, las consecuencias del incumplimiento, los registros del inmueble, las obligaciones del vendedor y cualquier riesgo jurídico pendiente.
El representante debe recibir instrucciones claras por escrito sobre lo que puede y no puede aceptar.
Revocación
Por regla general, un poder puede revocarse, con sujeción a su redacción y naturaleza jurídica.
La revocación debe documentarse y comunicarse al representante, a los abogados o notarios implicados, al vendedor o a su abogado, a los bancos y a los registros o autoridades que hayan confiado en el documento.
En la práctica, la revocación no es efectiva si las partes pertinentes siguen confiando en un poder aparentemente válido sin haber recibido notificación.
Paso a paso
1. Explique la operación inmobiliaria prevista.
2. Identifique los actos que debe realizar el representante.
3. Decida los límites financieros y procedimentales.
4. Redacte el poder en portugués o en formato bilingüe.
5. Confirme las formalidades de firma para el país donde vaya a firmarse.
6. Complete la intervención notarial, la apostilla, la legalización o la traducción según corresponda.
7. Envíe a Portugal el original aceptado o la forma certificada.
8. Utilice el documento únicamente dentro del alcance acordado.
9. Revoque o extinga las facultades cuando la operación haya concluido.