Revisão do CPCV para compradores estrangeiros em Portugal

Introdução

Um Contrato de Promessa de Compra e Venda, normalmente designado por CPCV, é o contrato-promessa geralmente utilizado antes da escritura definitiva numa transação imobiliária em Portugal.

Normalmente identifica o imóvel, o preço, o sinal, o calendário de pagamentos, o prazo para a conclusão e as consequências caso uma das partes não avance. Depois de assinado, pode criar obrigações jurídicas e financeiras significativas.

É frequente os compradores estrangeiros serem convidados a assinar um CPCV preparado pelo vendedor, pelo promotor ou pela agência imobiliária. O documento pode parecer standard, mas o seu efeito prático depende da redação, dos registos e documentos do imóvel e das circunstâncias concretas do comprador.

A revisão jurídica deve ser feita antes de o comprador assinar o contrato ou transferir um sinal significativo.

A que obriga o CPCV

O CPCV identifica normalmente as partes e o imóvel, confirma o preço acordado e regista o montante pago a título de sinal.

Pode também estabelecer o prazo para a escritura definitiva, pagamentos intercalares, condições a cumprir antes da conclusão, responsabilidade por documentos e licenças, consequências do atraso ou incumprimento, situações em que o contrato pode ser resolvido, se o comprador pode indicar outro adquirente e a forma de envio das notificações.

A redação é importante. Uma cláusula apresentada como standard pode, ainda assim, atribuir a maior parte do risco ao comprador.

Porque os compradores estrangeiros enfrentam riscos adicionais

Um comprador que não conheça a prática imobiliária portuguesa pode estar a depender de um agente, de um promotor ou de uma tradução informal.

As dificuldades mais comuns incluem assinar um documento disponível apenas em português, presumir que existe uma condição de financiamento quando esta não consta do contrato, pagar um sinal antes de serem verificados os documentos de titularidade e registo, aceitar prazos curtos para a conclusão, não compreender o que acontece se o banco recusar o financiamento, não identificar problemas urbanísticos, de licenciamento ou de registo, aceitar cláusulas redigidas pelo promotor numa compra em planta e assinar à distância sem procurações corretamente preparadas.

A função do advogado do comprador não se limita a traduzir a redação. O advogado deve avaliar a forma como o contrato se articula com os documentos do imóvel e com a transação concreta do comprador.

Documentos a verificar antes de assinar

O conjunto adequado de documentos depende do imóvel, mas a revisão inclui normalmente os registos prediais, fiscais e de licenciamento relevantes.

Consoante a transação, o comprador poderá ter de analisar a certidão do registo predial, a caderneta predial, a identidade do vendedor e os seus poderes para vender, a licença de utilização do imóvel ou a isenção aplicável, o certificado energético, a informação do condomínio, documentos urbanísticos ou de construção, informação sobre hipotecas, penhoras ou outros ónus registados, o contrato de reserva, caso tenha sido anteriormente assinado, e documentos relativos ao promotor ou ao projeto de construção.

A revisão do CPCV e a due diligence do imóvel estão relacionadas, mas não são idênticas. A revisão contratual analisa as obrigações criadas pelo projeto de contrato. A due diligence examina de forma mais ampla a situação jurídica do imóvel e da transação.

Cláusulas que exigem especial atenção

O comprador deve compreender o efeito prático de cada cláusula antes de assinar.

Normalmente exigem especial atenção a identificação do imóvel, o preço de compra e o calendário de pagamentos, o montante e o tratamento jurídico do sinal, as condições de financiamento, o prazo de conclusão, os documentos que o vendedor deve fornecer, a entrega do imóvel livre e desocupado, os equipamentos, mobiliário ou outros bens incluídos na venda, arrendamentos ou ocupações existentes, penalizações e consequências do incumprimento, condições de resolução, direitos de cessão ou de indicação de outro adquirente, disposições sobre notificações e litígios e cláusulas de prevalência linguística em contratos bilingues.

Uma cláusula não deve ser aceite apenas porque consta de um modelo.

Condições relativas ao sinal e ao financiamento

Os compradores não devem presumir que a recusa de um crédito habitação os liberta automaticamente do CPCV.

Quando a compra depende de financiamento, o contrato deve definir claramente a condição relevante, os elementos de prova, o prazo e as consequências.

O comprador deve compreender quando o sinal se vence, se são exigidos pagamentos adicionais por fases, o que acontece se o financiamento for recusado, se a avaliação bancária tem de atingir determinado valor, quanto tempo existe para obter aprovação, que prova deve ser apresentada e se algum montante é reembolsável.

A proteção concreta depende da redação final.

Compras de imóveis novos e em planta

Um CPCV relativo a um imóvel novo ou adquirido em planta pode envolver questões adicionais.

O comprador poderá ter de analisar os marcos de construção e conclusão, os pagamentos por fases, as especificações e acabamentos, as alterações permitidas ao projeto, os requisitos de licenciamento e autorização de utilização, as datas previstas de conclusão, os mecanismos aplicáveis a atrasos, as garantias, o registo da fração concluída e o que acontece se a área ou configuração final se alterar.

Os materiais de marketing não devem substituir cláusulas contratuais juridicamente exigíveis.

Contrato de reserva versus CPCV

Pode ser assinado um contrato de reserva antes do CPCV.

Pode envolver um pagamento inferior e um prazo mais curto, mas ainda assim conter obrigações importantes e condições de reembolso.

Antes de pagar um montante de reserva, o comprador deve compreender quem recebe o pagamento, se o montante é reembolsável, que condições se aplicam, durante quanto tempo o imóvel fica reservado, se o pagamento será integrado no sinal do CPCV e o que acontece se a revisão jurídica identificar um problema grave.

O momento mais seguro para rever a transação é antes de o dinheiro se tornar difícil de recuperar.

Como um advogado revê o CPCV

A revisão jurídica começa normalmente pelo projeto de contrato e pelos documentos disponíveis da transação.

O advogado pode identificar riscos jurídicos e comerciais, explicar as cláusulas em termos práticos, comparar o contrato com os registos do imóvel, identificar proteções em falta para o comprador, propor alterações, esclarecer as condições de financiamento e de pagamento do sinal, comunicar com o advogado ou representante do vendedor e ajudar a preparar a transação para assinatura.

O objetivo não é tornar todas as transações isentas de risco. É garantir que o comprador compreende os riscos e não aceita uma exposição evitável.

Quando pedir a revisão

Peça a revisão logo que o projeto de CPCV esteja disponível.

Não espere até a data da assinatura já estar marcada, o vendedor impor um prazo para o próprio dia, o sinal já ter sido transferido, o comprador já ter assinado um contrato de reserva sem revisão ou a decisão do banco continuar incerta apesar de o contrato não conter qualquer condição de financiamento.

Uma revisão atempada dá às partes tempo para corrigir o contrato antes de as obrigações ficarem definitivamente fixadas.

Passo a passo

1. Envie o projeto de CPCV e os documentos disponíveis do imóvel.

2. Explique a transação, a situação do financiamento e as condições comerciais acordadas.

3. O advogado revê o contrato e os documentos de suporte.

4. São identificados os riscos e as proteções em falta.

5. São propostas alterações quando necessário.

6. O contrato revisto é verificado antes da assinatura.

7. O comprador só assina depois de compreender as obrigações finais.