Procuração para Comprar Imóvel em Portugal

Introdução

O comprador nem sempre precisa de estar fisicamente presente em Portugal em todas as fases de uma compra imobiliária.

Através de uma procuração, o comprador pode autorizar outra pessoa a praticar atos especificamente definidos em seu nome.

Consoante a redação, o representante poderá assinar contratos, obter documentos, tratar de registos, pagar impostos da transação e concluir a escritura definitiva.

O documento não deve ser tratado como um formulário genérico. Uma procuração para uma transação imobiliária deve refletir o negócio concreto, os atos que o representante terá de praticar e os limites que o comprador pretende impor.

O que o representante pode ser autorizado a fazer

Os poderes necessários dependem da transação.

Uma procuração para compra de imóvel pode autorizar o representante a obter ou utilizar o número de identificação fiscal português do comprador, pedir certidões e documentos de registo, assinar um contrato de reserva, negociar ou assinar um CPCV, prestar declarações necessárias à transação, pagar impostos, encargos e taxas de registo, representar o comprador perante as autoridades tributárias e do registo predial, assinar a escritura definitiva ou documento particular autenticado, registar a aquisição, receber documentos da transação e tratar de serviços públicos ou assuntos de condomínio após a conclusão.

O representante só pode agir dentro dos poderes conferidos pelo documento.

Se um ato não estiver abrangido de forma suficientemente clara, um notário, advogado, banco, conservatória ou contraparte pode recusar-se a aceitar a procuração.

Porque uma procuração específica é normalmente mais segura

Uma procuração geral ampla pode permitir ao representante praticar muitos atos sem relação com a compra pretendida.

Numa transação imobiliária, uma procuração específica ou especial é normalmente mais adequada.

O documento pode identificar o imóvel ou o tipo de transação pretendido, o preço máximo de compra, os contratos que o representante pode assinar, os impostos e encargos que pode pagar, se pode receber ou transferir dinheiro, se é permitida a substabelecimento, a data de validade e quaisquer condições ou limitações.

O âmbito correto deve ser suficientemente amplo para concluir a transação, mas não mais amplo do que o necessário.

Compra de um imóvel ainda não selecionado

Por vezes, o comprador pretende nomear um representante antes de escolher o imóvel definitivo.

Nessa situação, a procuração pode descrever o tipo de aquisição e definir limites financeiros ou processuais, em vez de identificar um único imóvel.

Isto exige uma redação cuidadosa.

Um documento demasiado restrito pode tornar-se inutilizável. Um documento demasiado amplo pode criar riscos desnecessários.

O comprador deve explicar a pesquisa pretendida, a faixa de preço, a situação do financiamento e a estrutura esperada da transação antes de o documento ser preparado.

Assinatura da procuração em Portugal

Uma procuração pode ser assinada em Portugal com a formalidade adequada aos atos abrangidos.

A pessoa que confere os poderes deve apresentar identificação válida e compreender o documento que está a assinar.

Consoante o documento e a entidade destinatária, podem ser exigidas informações adicionais de identificação ou relativas à transação.

O representante não tem necessariamente de assinar ao mesmo tempo, mas o documento final deve ser adequado às autoridades e partes que irão basear-se nele.

Assinatura da procuração no estrangeiro

Um comprador que se encontre fora de Portugal pode, ainda assim, outorgar uma procuração.

A via disponível depende do país, da autoridade perante a qual é assinada e dos requisitos do destinatário português.

As vias comuns podem incluir a assinatura perante uma autoridade consular portuguesa, a assinatura perante um notário ou autoridade estrangeira competente, a obtenção de apostila ou outra legalização quando necessária e a realização de uma tradução certificada para português quando exigida.

As formalidades devem ser confirmadas antes da assinatura.

Um documento pode ser válido no país onde foi assinado e, ainda assim, ser recusado em Portugal se não tiverem sido cumpridos os requisitos de autenticação, legalização, tradução ou redação.

Apostila e tradução

Uma procuração estrangeira necessita frequentemente de autenticação antes de poder ser utilizada em Portugal.

Quando o país emissor é parte na Convenção da Apostila da Haia, a apostila pode ser o método de autenticação aplicável. Outros países podem exigir uma via de legalização diferente.

Um documento em língua estrangeira pode também exigir uma tradução certificada para português.

A ordem correta é importante. Os requisitos de tradução, certificação e apostila devem ser planeados antes da assinatura do documento.

Não presuma que uma cópia digitalizada, uma tradução simples ou um selo notarial estrangeiro serão suficientes para a transação portuguesa.

Requisitos do crédito e do banco

Uma procuração aceite para o contrato imobiliário pode não satisfazer automaticamente o banco financiador.

Os bancos podem exigir redação própria, documentação de identificação adicional, limitar a assinatura à distância, exigir que o mutuário assine pessoalmente determinados documentos ou impor formalidades separadas para os documentos hipotecários.

Quando existe financiamento, o comprador deve confirmar os requisitos do banco antes de finalizar a procuração.

O advogado imobiliário e o banco financiador não devem trabalhar com versões incompatíveis.

Salvaguardas para o comprador

Uma procuração confere a outra pessoa autoridade jurídica para agir.

Entre as salvaguardas razoáveis podem estar a nomeação de um representante de confiança e profissionalmente responsável, a identificação clara da transação, a fixação de um preço máximo de compra, a limitação do recebimento ou transferência de fundos, a restrição dos poderes de substabelecimento, a inclusão de uma data de validade, a exigência de documentos de suporte antes da assinatura, a conservação de instruções por escrito, o recebimento de cópias dos contratos e comprovativos de pagamento e a revogação da procuração quando deixar de ser necessária.

As salvaguardas devem ser ajustadas à transação.

Procuração e revisão do CPCV

A procuração resolve o problema da representação física.

Não substitui a revisão jurídica da transação.

Antes de autorizar alguém a assinar um CPCV, o comprador deve compreender o sinal, as condições de financiamento, os prazos, as consequências do incumprimento, os registos do imóvel, as obrigações do vendedor e quaisquer riscos jurídicos ainda não resolvidos.

O representante deve receber instruções escritas claras sobre o que pode e não pode aceitar.

Revogação

Uma procuração pode, em regra, ser revogada, sem prejuízo da sua redação e natureza jurídica.

A revogação deve ser documentada e comunicada ao representante, aos advogados ou notários envolvidos, ao vendedor ou advogado do vendedor, aos bancos e às conservatórias ou autoridades que tenham confiado no documento.

Na prática, a revogação não é eficaz se as partes relevantes continuarem a confiar numa procuração aparentemente válida sem terem sido notificadas.

Passo a passo

1. Explique a transação imobiliária pretendida.

2. Identifique os atos que o representante terá de praticar.

3. Defina os limites financeiros e processuais.

4. Redija a procuração em português ou bilingue.

5. Confirme as formalidades de assinatura no país onde será assinada.

6. Conclua o reconhecimento notarial, a apostila, a legalização ou a tradução, conforme necessário.

7. Envie para Portugal o original aceite ou a forma certificada.

8. Utilize o documento apenas dentro do âmbito acordado.

9. Revogue ou encerre os poderes quando a transação estiver concluída.