Einleitung
Ein Contrato de Promessa de Compra e Venda, üblicherweise CPCV genannt, ist der Vorvertrag, der bei portugiesischen Immobilientransaktionen regelmäßig vor der endgültigen Kaufurkunde verwendet wird.
Er enthält normalerweise Angaben zur Immobilie, zum Preis, zur Anzahlung, zum Zahlungsplan, zur Abschlussfrist und zu den Folgen, wenn eine Partei nicht fortfährt. Nach der Unterzeichnung kann er erhebliche rechtliche und finanzielle Verpflichtungen begründen.
Ausländische Käufer werden häufig gebeten, einen vom Verkäufer, Bauträger oder Immobilienmakler vorbereiteten CPCV zu unterzeichnen. Das Dokument mag standardisiert wirken, seine praktische Wirkung hängt jedoch von der Formulierung, den zugrunde liegenden Immobilienunterlagen und den individuellen Umständen des Käufers ab.
Die rechtliche Prüfung sollte erfolgen, bevor der Käufer den Vertrag unterzeichnet oder eine erhebliche Anzahlung überweist.
Wozu der CPCV den Käufer verpflichtet
Der CPCV bezeichnet in der Regel die Parteien und die Immobilie, bestätigt den vereinbarten Preis und hält den als Anzahlung geleisteten Betrag fest.
Er kann außerdem die Frist für die endgültige Kaufurkunde, Zwischenzahlungen, vor dem Abschluss zu erfüllende Bedingungen, die Verantwortung für Unterlagen und Genehmigungen, die Folgen von Verzögerung oder Nichterfüllung, Umstände für eine Vertragsbeendigung, die Möglichkeit der Benennung eines anderen Käufers und die Form der Zustellung von Mitteilungen regeln.
Die Formulierung ist entscheidend. Auch eine als standardmäßig bezeichnete Klausel kann das Risiko überwiegend dem Käufer zuweisen.
Warum ausländische Käufer zusätzlichen Risiken ausgesetzt sind
Ein Käufer, der mit der portugiesischen Immobilienpraxis nicht vertraut ist, verlässt sich möglicherweise auf einen Makler, Bauträger oder eine informelle Übersetzung.
Häufige Schwierigkeiten sind die Unterzeichnung eines nur auf Portugiesisch verfügbaren Dokuments, die Annahme einer Finanzierungsklausel, obwohl sie nicht im Vertrag steht, die Zahlung einer Anzahlung vor Prüfung der Eigentums- und Registerunterlagen, die Annahme kurzer Abschlussfristen, das Missverständnis der Folgen einer abgelehnten Finanzierung, das Übersehen planungs-, genehmigungs- oder registerrechtlicher Probleme, die Annahme vom Bauträger formulierter Klauseln bei einem Off-Plan-Kauf und die Unterzeichnung aus der Ferne ohne ordnungsgemäß vorbereitete Vollmachten.
Die Aufgabe des Käuferanwalts besteht nicht nur in der Übersetzung des Textes. Er sollte prüfen, wie der Vertrag mit den Immobilienunterlagen und der konkreten Transaktion des Käufers zusammenwirkt.
Vor der Unterzeichnung zu prüfende Unterlagen
Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der Immobilie ab. Die Prüfung umfasst jedoch üblicherweise die einschlägigen Grundbuch-, Steuer- und Genehmigungsunterlagen.
Je nach Transaktion kann der Käufer den Grundbuchauszug, das Steuerregisterdokument, die Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers, die Nutzungsgenehmigung oder eine anwendbare Befreiung, den Energieausweis, Informationen zur Eigentümergemeinschaft, Planungs- oder Bauunterlagen, Angaben zu Hypotheken, Pfändungen oder anderen eingetragenen Belastungen, einen bereits unterzeichneten Reservierungsvertrag sowie Unterlagen zum Bauträger oder Bauprojekt prüfen müssen.
Die CPCV-Prüfung und die due diligence der Immobilie hängen zusammen, sind aber nicht identisch. Die Vertragsprüfung untersucht die Verpflichtungen aus dem Vertragsentwurf. Die due diligence prüft die rechtliche Situation der Immobilie und der Transaktion umfassender.
Klauseln, die besondere Aufmerksamkeit erfordern
Der Käufer sollte die praktische Wirkung jeder Klausel vor der Unterzeichnung verstehen.
Besondere Aufmerksamkeit erfordern in der Regel die Bezeichnung der Immobilie, Kaufpreis und Zahlungsplan, Höhe und rechtliche Behandlung der Anzahlung, Finanzierungsbedingungen, Abschlussfrist, vom Verkäufer vorzulegende Unterlagen, geräumte Übergabe, inbegriffene Einbauten, Möbel oder Geräte, bestehende Mietverhältnisse oder Nutzungen, Vertragsstrafen und Folgen der Nichterfüllung, Beendigungsbedingungen, Abtretungs- oder Benennungsrechte, Mitteilungs- und Streitregelungen sowie Sprachvorrangklauseln in zweisprachigen Verträgen.
Eine Klausel sollte nicht allein deshalb akzeptiert werden, weil sie in einer Vorlage steht.
Anzahlungs- und Finanzierungsbedingungen
Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass eine abgelehnte Hypothekenfinanzierung sie automatisch vom CPCV befreit.
Hängt der Kauf von einer Finanzierung ab, sollte der Vertrag die betreffende Bedingung, den erforderlichen Nachweis, die Frist und die Folgen klar festlegen.
Der Käufer sollte verstehen, wann die Anzahlung fällig wird, ob weitere gestaffelte Zahlungen erforderlich sind, was bei Ablehnung der Finanzierung geschieht, ob die Bankbewertung einen bestimmten Wert erreichen muss, wie lange die Genehmigung eingeholt werden kann, welche Nachweise vorzulegen sind und ob Beträge erstattungsfähig sind.
Der genaue Schutz hängt von der endgültigen Formulierung ab.
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Rechtliche Bewertung erhaltenNeubau- und Off-Plan-Käufe
Ein CPCV für einen Neubau oder einen Off-Plan-Kauf kann zusätzliche Fragen aufwerfen.
Der Käufer muss möglicherweise Bau- und Fertigstellungsmeilensteine, gestaffelte Zahlungen, Spezifikationen und Ausstattungen, zulässige Projektänderungen, Genehmigungs- und Nutzungsvoraussetzungen, erwartete Fertigstellungstermine, Verzögerungsmechanismen, Garantien, die Eintragung der fertiggestellten Einheit und die Folgen einer Änderung der endgültigen Fläche oder Aufteilung prüfen.
Marketingmaterialien dürfen rechtlich durchsetzbare Vertragsklauseln nicht ersetzen.
Reservierungsvertrag oder CPCV
Vor dem CPCV kann ein Reservierungsvertrag unterzeichnet werden.
Er kann eine geringere Zahlung und eine kürzere Laufzeit vorsehen, dennoch aber wichtige Verpflichtungen und Erstattungsbedingungen enthalten.
Vor Zahlung eines Reservierungsbetrags sollte der Käufer verstehen, wer die Zahlung erhält, ob sie erstattungsfähig ist, welche Bedingungen gelten, wie lange die Immobilie reserviert bleibt, ob die Zahlung Teil der CPCV-Anzahlung wird und was geschieht, wenn die rechtliche Prüfung ein schwerwiegendes Problem ergibt.
Der sicherste Zeitpunkt für die Prüfung der Transaktion ist, bevor Geld nur noch schwer zurückzuerlangen ist.
Wie ein Anwalt den CPCV prüft
Die rechtliche Prüfung beginnt normalerweise mit dem Vertragsentwurf und den verfügbaren Transaktionsunterlagen.
Der Anwalt kann rechtliche und wirtschaftliche Risiken erkennen, Klauseln praktisch erläutern, den Vertrag mit den Immobilienregistern abgleichen, fehlende Schutzregelungen für den Käufer identifizieren, Änderungen vorschlagen, Finanzierungs- und Anzahlungsbedingungen klären, mit dem Anwalt oder Vertreter des Verkäufers kommunizieren und die Transaktion auf die Unterzeichnung vorbereiten.
Ziel ist nicht, jede Transaktion risikofrei zu machen. Ziel ist, dass der Käufer die Risiken versteht und vermeidbare Belastungen nicht übernimmt.
Wann die Prüfung angefordert werden sollte
Fordern Sie die Prüfung an, sobald der CPCV-Entwurf vorliegt.
Warten Sie nicht, bis der Unterzeichnungstermin bereits feststeht, der Verkäufer eine Frist am selben Tag setzt, die Anzahlung überwiesen wurde, der Käufer bereits ungeprüft einen Reservierungsvertrag unterzeichnet hat oder die Bankentscheidung noch offen ist, obwohl der Vertrag keine Finanzierungsbedingung enthält.
Eine frühzeitige Prüfung gibt den Parteien Zeit, den Vertrag zu korrigieren, bevor die Verpflichtungen endgültig feststehen.
Schritt für Schritt
1. Senden Sie den CPCV-Entwurf und die verfügbaren Immobilienunterlagen.
2. Erläutern Sie die Transaktion, die Finanzierungssituation und die vereinbarten wirtschaftlichen Bedingungen.
3. Der Anwalt prüft den Vertrag und die zugrunde liegenden Unterlagen.
4. Risiken und fehlende Schutzregelungen werden identifiziert.
5. Erforderliche Änderungen werden vorgeschlagen.
6. Der überarbeitete Vertrag wird vor der Unterzeichnung kontrolliert.
7. Der Käufer unterzeichnet erst, nachdem er die endgültigen Verpflichtungen verstanden hat.