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Mietkautionen in Portugal verstehen
Die Mietkaution (caução) ist eine der häufigsten Ursachen für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern in Portugal. Viele Mieter, insbesondere Ausländer ohne Erfahrung mit dem portugiesischen Mietrecht, verlieren einen Teil oder die gesamte Kaution, weil sie ihre Rechte und die Pflichten des Vermieters nicht genau kennen.
Das portugiesische Recht bietet Mietern klare Schutzmechanismen in Bezug auf Kautionen. Wer diese Regeln vor Unterzeichnung des Mietvertrags kennt, kann bei Vertragsende erhebliche Kosten und Stress vermeiden.
Rechtsrahmen
Mietkautionen in Portugal werden durch das NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) und das portugiesische Zivilgesetzbuch geregelt. Diese Vorschriften legen fest, welcher Betrag verlangt werden darf, wie die Kaution zu behandeln ist und wann und wie sie zurückzuzahlen ist.
Der zentrale Grundsatz lautet: Die Kaution bleibt Geld des Mieters und wird vom Vermieter nur als Sicherheit gehalten. Sie ist nicht frei verfügbares Geld des Vermieters und muss am Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben werden, abzüglich nur rechtmäßiger Abzüge für tatsächliche Schäden oder unbezahlte Miete.
Anwendbares Recht
Das NRAU (Lei n.º 6/2006 in der jeweils geänderten Fassung) und die Artikel 1076–1083 des portugiesischen Zivilgesetzbuchs regeln Mietkautionen. Diese Vorschriften gelten für alle Wohnraummietverträge in Portugal, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Vermieters oder Mieters.
Maximale Kautionshöhe
Das portugiesische Recht setzt eine klare Grenze dafür, wie viel ein Vermieter als Mietkaution verlangen darf:
| Art des Mietvertrags | Maximale Kaution | Hinweise |
|---|---|---|
| Wohnraummiete | 2 Monatsmieten | Dies ist das gesetzliche Maximum; Vermieter dürfen nicht mehr verlangen |
| Gewerbemiete | Nach dem geltenden Artikel 1076 Absatz 2 des portugiesischen Zivilgesetzbuchs kann im Rahmen eines städtischen Mietverhältnisses eine Kaution bis zur Höhe von zwei Monatsmieten vereinbart werden. Gewerbliche städtische Mietverhältnisse dürfen nicht als gesetzlich unbegrenzt hinsichtlich der Kaution dargestellt werden. | Zwischen den Parteien verhandelbar |
| Kurzzeitvermietung (AL) | Variiert | Nicht vom NRAU geregelt; es gelten andere Regeln |
Unzulässige Überforderung
Wenn ein Vermieter bei einem Wohnraummietvertrag mehr als 2 Monatsmieten als Kaution verlangt, ist dies rechtswidrig. Sie dürfen dies ablehnen und den Vermieter bei den Behörden melden. Manche Vermieter versuchen zusätzliche Beträge als 'key money' oder 'reservation fees' zu tarnen; auch dies ist nach portugiesischem Recht nicht zulässig.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter hat bestimmte rechtliche Pflichten in Bezug auf die Kaution:
- Er muss eine schriftliche Quittung über die Kautionszahlung ausstellen
- Das portugiesische Recht behandelt die Kaution als Sicherheit für die Verpflichtungen der Parteien. Die einschlägigen Mietvorschriften begründen keine allgemeine gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Kaution auf einem Treuhand- oder separaten Konto zu halten.
- Das portugiesische Recht legt keine feste Anzahl von Tagen für die Rückzahlung einer Mietkaution fest. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollte der Vermieter den verbleibenden Betrag zurückzahlen, sobald berechtigte Abzüge anhand des Vertrags und der konkreten Umstände festgestellt wurden. Eine Frist von 30 Tagen kann vertraglich vereinbart oder als praktische Orientierung verwendet werden, ist aber keine allgemein geltende gesetzliche Frist.
- Wird ein Teil der Kaution einbehalten, sollte der Abzug einer tatsächlich gesicherten Verpflichtung entsprechen, etwa ausstehender Miete oder Schäden, die über einen sorgfältigen und normalen Gebrauch hinausgehen, und im Streitfall belegbar sein. Gemeinsame Besichtigung, Fotos, Inventar, Belege und Überweisungsnachweise sind nützliche Beweismittel, aber keine allgemein vorgeschriebenen gesetzlichen Formalitäten.
- Er muss dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses eine Besichtigung der Immobilie ermöglichen und den Zustand abstimmen
- Er darf keine Barzahlung der Kaution verlangen; Banküberweisung ist zulässig und aus Beweisgründen empfohlen
Rechte des Mieters
Als Mieter haben Sie klare Rechte in Bezug auf Ihre Kaution:
Alles dokumentieren
Machen Sie beim Einzug datierte Fotos und Videos von jedem Raum, einschließlich vorhandener Schäden. Senden Sie diese per E-Mail an den Vermieter, um einen Zeitnachweis zu schaffen. Beim Auszug sollten Sie dasselbe tun. Diese Dokumentation ist Ihr stärkster Schutz bei einem Kautionsstreit.
Vor dem Mietvertrag
- Recht, eine Kaution von mehr als 2 Monatsmieten abzulehnen
- Recht auf eine schriftliche Quittung für die Kaution
- Recht, den Zustand der Immobilie vor Einzug dokumentieren zu lassen (Fotos, Inventar)
Während des Mietverhältnisses
- Die Kaution darf nicht zur Deckung gewöhnlicher Instandhaltung oder Reparaturen wegen normaler Abnutzung verwendet werden
- Der Vermieter darf die Kaution während der Laufzeit nicht erhöhen, es sei denn, die Miete wird rechtmäßig erhöht und die Kaution wurde anteilig zur Miete berechnet
Am Ende des Mietverhältnisses
- Wird ein Teil der Kaution einbehalten, sollte der Abzug einer tatsächlich gesicherten Verpflichtung entsprechen, etwa ausstehender Miete oder Schäden, die über einen sorgfältigen und normalen Gebrauch hinausgehen, und im Streitfall belegbar sein. Gemeinsame Besichtigung, Fotos, Inventar, Belege und Überweisungsnachweise sind nützliche Beweismittel, aber keine allgemein vorgeschriebenen gesetzlichen Formalitäten.
- Recht auf vollständige Rückzahlung der Kaution, wenn die Immobilie in gutem Zustand zurückgegeben wird, unter Berücksichtigung normaler Abnutzung
- Wird ein Teil der Kaution einbehalten, sollte der Abzug einer tatsächlich gesicherten Verpflichtung entsprechen, etwa ausstehender Miete oder Schäden, die über einen sorgfältigen und normalen Gebrauch hinausgehen, und im Streitfall belegbar sein. Gemeinsame Besichtigung, Fotos, Inventar, Belege und Überweisungsnachweise sind nützliche Beweismittel, aber keine allgemein vorgeschriebenen gesetzlichen Formalitäten.
- Recht, Abzüge anzufechten, die Sie für ungerecht halten
- Das portugiesische Recht legt keine feste Anzahl von Tagen für die Rückzahlung einer Mietkaution fest. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollte der Vermieter den verbleibenden Betrag zurückzahlen, sobald berechtigte Abzüge anhand des Vertrags und der konkreten Umstände festgestellt wurden. Eine Frist von 30 Tagen kann vertraglich vereinbart oder als praktische Orientierung verwendet werden, ist aber keine allgemein geltende gesetzliche Frist.
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Rechtliche Bewertung erhaltenZulässige Abzüge von der Kaution
Der Vermieter darf nur aus bestimmten, dokumentierten Gründen von der Kaution abziehen:
| Zulässiger Abzug | Beispiel | NICHT zulässig |
|---|---|---|
| Schäden über normale Abnutzung hinaus | Löcher in Wänden, beschädigte Einrichtungen, verschmutzte Teppiche | Verblasste Farbe, kleine Kratzer, abgenutzte Böden |
| Unbezahlte Miete | Dokumentierte Mietrückstände | Miete für die Kündigungsfrist, wenn ordnungsgemäß gekündigt wurde |
| Unbezahlte Nebenkosten | Offene Wasser-, Strom- oder Gasrechnungen im Namen des Mieters | Rechnungen, die nach dem Auszug eingingen |
| Fehlende Inventargegenstände | Fehlende Möbel oder Geräte, die im Mietvertrag aufgeführt sind | Gegenstände, die bereits beim Einzug beschädigt waren |
| Reinigungskosten | Professionelle Reinigung, wenn die Immobilie in schlechtem Zustand hinterlassen wurde | Normale Endreinigung |
Normale Abnutzung
Das portugiesische Recht unterscheidet zwischen Schäden (vom Mieter verursacht) und normaler Abnutzung (natürliche Verschlechterung der Immobilie im Laufe der Zeit). Verblasste Farbe, kleine Kratzer im Boden und abgenutzte Türgriffe gelten als normale Abnutzung; dafür darf der Vermieter nichts abziehen. Je länger das Mietverhältnis, desto mehr Abnutzung ist zu erwarten.
Ablauf der Kautionsrückgabe
Ordnungsgemäß kündigen
Informieren Sie den Vermieter über Ihre Auszugsabsicht entsprechend der im Mietvertrag vorgesehenen Frist (in der Regel 90 Tage bei Verträgen über 1 Jahr, 60 Tage bei kürzeren Verträgen). Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen; ein Einschreiben (carta registada com aviso de recepção) wird empfohlen.
Gemeinsame Immobilienbesichtigung
Bitten Sie vor dem Auszug um eine gemeinsame Besichtigung mit dem Vermieter. Gehen Sie die Immobilie gemeinsam durch und halten Sie Schäden fest. Vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit der Einzugsdokumentation. Beide Parteien sollten ein Zustandsprotokoll unterzeichnen.
Schlüssel zurückgeben
Geben Sie alle Schlüssel am vereinbarten Datum an den Vermieter zurück. Lassen Sie sich die Schlüsselrückgabe schriftlich bestätigen, da dies den Zeitpunkt der Rückgabe des Besitzes an der Mietsache dokumentiert und bei einem späteren Streit über die Rückzahlung der Kaution als Nachweis dienen kann.
Kaution erhalten
Das portugiesische Recht legt keine feste Anzahl von Tagen für die Rückzahlung einer Mietkaution fest. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollte der Vermieter den verbleibenden Betrag zurückzahlen, sobald berechtigte Abzüge anhand des Vertrags und der konkreten Umstände festgestellt wurden. Eine Frist von 30 Tagen kann vertraglich vereinbart oder als praktische Orientierung verwendet werden, ist aber keine allgemein geltende gesetzliche Frist. Wird ein Teil der Kaution einbehalten, sollte der Abzug einer tatsächlich gesicherten Verpflichtung entsprechen, etwa ausstehender Miete oder Schäden, die über einen sorgfältigen und normalen Gebrauch hinausgehen, und im Streitfall belegbar sein. Gemeinsame Besichtigung, Fotos, Inventar, Belege und Überweisungsnachweise sind nützliche Beweismittel, aber keine allgemein vorgeschriebenen gesetzlichen Formalitäten.
Kautionsstreitigkeiten lösen
Wenn der Vermieter die Rückzahlung verweigert oder aus Ihrer Sicht ungerechtfertigte Abzüge vornimmt, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
Vorbeugung ist der beste Schutz
Der beste Weg, Kautionsstreitigkeiten zu vermeiden, ist vollständige Dokumentation von Anfang an: Fotos beim Einzug, Kommunikation schriftlich, Mietzahlungen per Banküberweisung (nicht bar) und eine gemeinsame Besichtigung beim Auszug. Ein gut dokumentiertes Mietverhältnis führt selten zu Streit.
Schritt 1: Schriftliche Aufforderung
Senden Sie dem Vermieter eine formelle schriftliche Aufforderung (carta de interpelação) per Einschreiben und verlangen Sie die Rückzahlung der Kaution innerhalb einer bestimmten Frist (typischerweise 15 Tage). Verweisen Sie auf die einschlägigen Gesetzesartikel. Ein solches Schreiben löst den Streit häufig ohne weitere Schritte.
Schritt 2: Mediation
Bei einem Verfahren in der Zuständigkeit eines Julgado de Paz können die Parteien freiwillig einer Mediation zustimmen. Der Mediator unterstützt eine Einigung und darf keine Entscheidung auferlegen. Die dort erzielte Vereinbarung wird dem Richter zur Bestätigung vorgelegt. Scheitert die Mediation, kann das Verfahren bis zu einer gerichtlichen Entscheidung fortgesetzt werden.
Schritt 3: Rechtliche Schritte
Eine Kautionsforderung kann in die Zuständigkeit eines Julgado de Paz fallen, wenn sie 15.000 € nicht übersteigt und die sachlichen und örtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Räumungsklagen sind ausgeschlossen. Andernfalls sind das zuständige Gericht und das geeignete Verfahren zu prüfen. Die Vertretungspflichten hängen vom Verfahren und den Umständen ab, einschließlich Sprachkenntnissen und Rechtsmitteln, nicht von einer allgemeinen Befreiung unter 5.000 €.