Procuration pour Acheter un Bien Immobilier au Portugal

Introduction

L’acheteur n’a pas toujours besoin d’être physiquement présent au Portugal à chaque étape d’un achat immobilier.

Au moyen d’une procuração, ou procuration, l’acheteur peut autoriser une autre personne à accomplir en son nom des actes précisément définis.

Selon sa rédaction, le représentant peut être autorisé à signer des contrats, obtenir des documents, effectuer des démarches auprès des registres, payer les taxes liées à la transaction et signer l’acte définitif.

Le document ne doit pas être considéré comme un formulaire générique. Une procuration pour une transaction immobilière doit refléter l’opération réelle, les actes que le représentant doit accomplir et les limites que l’acheteur souhaite imposer.

Ce que le représentant peut être autorisé à faire

Les pouvoirs nécessaires dépendent de la transaction.

Une procuration pour l’achat d’un bien peut autoriser le représentant à obtenir ou utiliser le numéro fiscal portugais de l’acheteur, demander des certificats et documents d’enregistrement, signer un contrat de réservation, négocier ou signer un CPCV, faire les déclarations nécessaires à la transaction, payer les taxes, frais et droits d’enregistrement, représenter l’acheteur auprès des autorités fiscales et du registre foncier, signer l’acte définitif ou un acte sous seing privé authentifié, enregistrer l’acquisition, recevoir les documents de la transaction et gérer les services publics ou les questions de copropriété après la réalisation.

Le représentant ne peut agir que dans les limites des pouvoirs conférés par le document.

Si un acte n’est pas couvert avec suffisamment de précision, un notaire, un avocat, une banque, un registre ou une contrepartie peut refuser la procuration.

Pourquoi une procuration spécifique est généralement plus sûre

Une procuration générale étendue peut permettre au représentant d’accomplir de nombreux actes sans rapport avec l’achat envisagé.

Pour une transaction immobilière, une procuration spécifique ou spéciale est généralement plus adaptée.

Le document peut identifier le bien ou le type de transaction envisagé, le prix d’achat maximal, les contrats que le représentant peut signer, les taxes et frais qu’il peut payer, s’il peut recevoir ou transférer des fonds, si la substitution est autorisée, la date d’expiration et toute condition ou limitation.

L’étendue appropriée doit être suffisante pour mener la transaction à terme, sans dépasser ce qui est nécessaire.

Acheter un bien qui n’a pas encore été choisi

Il arrive qu’un acheteur souhaite désigner un représentant avant d’avoir choisi le bien définitif.

Dans ce cas, la procuration peut décrire le type d’acquisition et fixer des limites financières ou procédurales plutôt que d’identifier un bien précis.

Cela exige une rédaction attentive.

Un document trop restrictif peut devenir inutilisable. Un document trop large peut créer des risques inutiles.

L’acheteur doit expliquer la recherche envisagée, la fourchette de prix, la situation du financement et la structure attendue de la transaction avant la préparation du document.

Signer la procuration au Portugal

Une procuration peut être signée au Portugal selon la formalité appropriée aux actes concernés.

La personne qui confère les pouvoirs doit présenter une pièce d’identité valide et comprendre le document qu’elle signe.

Selon le document et l’organisme destinataire, des informations supplémentaires d’identification ou concernant la transaction peuvent être exigées.

Le représentant ne doit pas nécessairement signer au même moment, mais le document final doit convenir aux autorités et aux parties qui s’y fieront.

Signer la procuration depuis l’étranger

Un acheteur se trouvant hors du Portugal peut néanmoins établir une procuration.

La voie disponible dépend du pays, de l’autorité devant laquelle le document est signé et des exigences du destinataire portugais.

Les voies courantes peuvent inclure la signature devant une autorité consulaire portugaise, la signature devant un notaire ou une autorité étrangère compétente, l’obtention d’une apostille ou d’une autre légalisation lorsque cela est nécessaire et l’établissement d’une traduction certifiée en portugais lorsqu’elle est exigée.

Les formalités doivent être confirmées avant la signature.

Un document peut être valable dans le pays de signature tout en étant refusé au Portugal si les exigences d’authentification, de légalisation, de traduction ou de rédaction n’ont pas été respectées.

Apostille et traduction

Une procuration étrangère doit souvent être authentifiée avant de pouvoir être utilisée au Portugal.

Lorsque le pays émetteur est partie à la Convention de La Haye sur l’apostille, l’apostille peut être la méthode d’authentification appropriée. D’autres pays peuvent exiger une autre procédure de légalisation.

Un document rédigé dans une langue étrangère peut également nécessiter une traduction certifiée en portugais.

L’ordre des démarches est important. Les exigences de traduction, de certification et d’apostille doivent être planifiées avant la signature du document.

Ne supposez pas qu’une copie numérisée, une traduction ordinaire ou un sceau notarial étranger suffira pour la transaction portugaise.

Exigences du prêt et de la banque

Une procuration acceptée pour le contrat immobilier peut ne pas satisfaire automatiquement la banque qui finance l’achat.

Les banques peuvent exiger leur propre rédaction, demander des pièces d’identité supplémentaires, limiter la signature à distance, imposer à l’emprunteur de signer personnellement certains documents ou prévoir des formalités distinctes pour les documents hypothécaires.

En cas de financement, l’acheteur doit confirmer les exigences de la banque avant de finaliser la procuration.

L’avocat immobilier et la banque de financement ne doivent pas travailler à partir de versions incompatibles.

Protections pour l’acheteur

Une procuration confère à une autre personne le pouvoir juridique d’agir.

Des protections raisonnables peuvent notamment consister à désigner un représentant de confiance et professionnellement responsable, identifier clairement la transaction, fixer un prix d’achat maximal, limiter la réception ou le transfert de fonds, restreindre les pouvoirs de substitution, prévoir une date d’expiration, exiger des documents justificatifs avant la signature, conserver des instructions écrites, recevoir des copies des contrats et preuves de paiement et révoquer la procuration lorsqu’elle n’est plus nécessaire.

Les protections doivent être adaptées à la transaction.

Procuration et vérification du CPCV

La procuration résout la question de la représentation physique.

Elle ne remplace pas l’examen juridique de la transaction.

Avant d’autoriser une personne à signer un CPCV, l’acheteur doit comprendre le dépôt, les conditions de financement, les délais, les conséquences de la défaillance, les registres du bien, les obligations du vendeur et tout risque juridique non résolu.

Le représentant doit recevoir des instructions écrites claires sur ce qui peut ou non être accepté.

Révocation

Une procuration peut généralement être révoquée, sous réserve de sa rédaction et de sa nature juridique.

La révocation doit être formalisée et communiquée au représentant, aux avocats ou notaires concernés, au vendeur ou à son avocat, aux banques et aux registres ou autorités qui se sont fondés sur le document.

En pratique, la révocation n’est pas efficace si les parties concernées continuent de se fier à une procuration apparemment valable sans en avoir été informées.

Étape par étape

1. Expliquez la transaction immobilière envisagée.

2. Identifiez les actes que le représentant devra accomplir.

3. Définissez les limites financières et procédurales.

4. Rédigez la procuration en portugais ou dans une version bilingue.

5. Confirmez les formalités de signature applicables dans le pays de signature.

6. Effectuez la notarisation, l’apostille, la légalisation ou la traduction requise.

7. Envoyez au Portugal l’original accepté ou la forme certifiée.

8. N’utilisez le document que dans les limites convenues.

9. Révoquez ou clôturez les pouvoirs lorsque la transaction est terminée.