מבוא
Contrato de Promessa de Compra e Venda, המכונה בדרך כלל CPCV, הוא חוזה מקדמי מחייב הנמצא בשימוש נפוץ לפני שטר המכר הסופי בעסקת מקרקעין בפורטוגל.
בדרך כלל הוא מתעד את הנכס, המחיר, המקדמה, לוח התשלומים, המועד להשלמת העסקה וההשלכות אם אחד הצדדים אינו ממשיך. לאחר החתימה הוא עשוי ליצור התחייבויות משפטיות וכספיות משמעותיות.
רוכשים זרים מתבקשים לעיתים קרובות לחתום על CPCV שהוכן בידי המוכר, היזם או סוכנות הנדל״ן. המסמך עשוי להיראות סטנדרטי, אך השפעתו המעשית תלויה בנוסח, ברישומים ובמסמכי הנכס ובנסיבותיו האישיות של הרוכש.
יש לבצע בדיקה משפטית לפני שהרוכש חותם על החוזה או מעביר מקדמה משמעותית.
לאילו התחייבויות ה-CPCV מחייב את הרוכש
ה-CPCV בדרך כלל מזהה את הצדדים ואת הנכס, מאשר את המחיר המוסכם ומתעד את הסכום ששולם כמקדמה.
הוא עשוי גם לקבוע את המועד לשטר המכר הסופי, תשלומי ביניים, תנאים שיש לקיים לפני ההשלמה, אחריות למסמכים ולרישיונות, השלכות של עיכוב או הפרה, נסיבות שבהן ניתן לבטל את החוזה, האם הרוכש רשאי למנות רוכש אחר וכיצד יש למסור הודעות.
לנוסח יש חשיבות. סעיף המתואר כסטנדרטי עדיין עשוי להטיל את עיקר הסיכון על הרוכש.
מדוע רוכשים זרים חשופים לסיכונים נוספים
רוכש שאינו מכיר את הפרקטיקה הפורטוגלית בתחום המקרקעין עשוי להסתמך על מתווך, יזם או תרגום בלתי רשמי.
קשיים נפוצים כוללים חתימה על מסמך הזמין רק בפורטוגלית, הנחה שקיים תנאי מימון אף שאינו מופיע בחוזה, תשלום מקדמה לפני בדיקת מסמכי הבעלות והרישום, קבלת מועדי השלמה קצרים, אי-הבנת ההשלכות של סירוב הבנק למימון, אי-זיהוי בעיות תכנון, רישוי או רישום, קבלת סעיפים שנוסחו בידי היזם ברכישה על הנייר וחתימה מרחוק ללא ייפויי כוח שהוכנו כראוי.
תפקידו של עורך הדין של הרוכש אינו רק לתרגם את הנוסח. עליו להעריך כיצד החוזה משתלב עם מסמכי הנכס ועם העסקה המעשית של הרוכש.
מסמכים שיש לבדוק לפני החתימה
מערכת המסמכים המתאימה תלויה בנכס, אך הבדיקה כוללת בדרך כלל את רישומי המקרקעין, המס וההיתרים הרלוונטיים.
בהתאם לעסקה, ייתכן שהרוכש יצטרך לבדוק את תעודת רישום המקרקעין, מסמך רישום המס של הנכס, זהות המוכר וסמכותו למכור, רישיון השימוש בנכס או הפטור החל, תעודת האנרגיה, מידע על הבית המשותף, מסמכי תכנון או בנייה, מידע על משכנתאות, עיקולים או שעבודים רשומים אחרים, הסכם ההזמנה אם נחתם קודם לכן ומסמכים הנוגעים ליזם או לפרויקט הבנייה.
בדיקת CPCV ובדיקת נאותות (due diligence) של הנכס קשורות זו לזו, אך אינן זהות. בדיקת החוזה בוחנת את ההתחייבויות שיוצר נוסח ההסכם. בדיקת due diligence בוחנת באופן רחב יותר את מצבו המשפטי של הנכס ושל העסקה.
סעיפים הדורשים תשומת לב מיוחדת
הרוכש צריך להבין את ההשפעה המעשית של כל סעיף לפני החתימה.
בדרך כלל יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לזיהוי הנכס, למחיר הרכישה וללוח התשלומים, לסכום המקדמה ולמעמדה המשפטי, לתנאי המימון, למועד ההשלמה, למסמכים שהמוכר חייב לספק, למסירת הנכס פנוי, למתקנים, לריהוט או לציוד הכלולים במכירה, לשכירויות או להחזקה קיימות, לקנסות ולהשלכות ההפרה, לתנאים המאפשרים ביטול, לזכויות המחאה או מינוי רוכש אחר, להוראות הודעה ויישוב מחלוקות ולסעיפי עדיפות שפה בחוזים דו-לשוניים.
אין לקבל סעיף רק משום שהוא מופיע בתבנית.
תנאי המקדמה והמימון
רוכשים אינם צריכים להניח שדחיית בקשת משכנתה משחררת אותם אוטומטית מה-CPCV.
כאשר הרכישה תלויה במימון, החוזה צריך להגדיר בבירור את התנאי הרלוונטי, הראיות, המועד וההשלכות.
הרוכש צריך להבין מתי המקדמה נעשית לתשלום, האם נדרשים תשלומים נוספים בשלבים, מה קורה אם המימון נדחה, האם הערכת הבנק חייבת להגיע לרמה מסוימת, כמה זמן עומד לרשותו לקבלת אישור, אילו ראיות יש להציג והאם סכום כלשהו ניתן להחזר.
ההגנה המדויקת תלויה בנוסח הסופי.
?צריכים עזרה
הצוות שלנו מנהל את התהליך מתחילתו ועד סופו. קבלו הערכה ברורה ותוכנית פעולה.
קבלו הערכה משפטיתרכישת נכס חדש או על הנייר
CPCV לרכישת נכס חדש או נכס על הנייר עשוי לכלול סוגיות נוספות.
ייתכן שהרוכש יצטרך לבדוק אבני דרך בבנייה ובהשלמה, תשלומים בשלבים, מפרטים וגימורים, שינויים מותרים בפרויקט, דרישות רישוי ואישור שימוש, מועדי השלמה צפויים, מנגנונים לעיכובים, ערבויות, רישום היחידה המוגמרת ומה קורה אם השטח או התצורה הסופיים משתנים.
חומרי שיווק אינם צריכים להחליף נוסח חוזי שניתן לאכיפה משפטית.
הסכם הזמנה לעומת CPCV
ניתן לחתום על הסכם הזמנה לפני ה-CPCV.
הוא עשוי לכלול תשלום קטן יותר ותקופה קצרה יותר, אך עדיין להכיל התחייבויות חשובות ותנאי החזר.
לפני תשלום סכום הזמנה, הרוכש צריך להבין מי מקבל את התשלום, האם הסכום ניתן להחזר, אילו תנאים חלים, לכמה זמן הנכס שמור, האם התשלום יהפוך לחלק ממקדמת ה-CPCV ומה קורה אם הבדיקה המשפטית מזהה בעיה חמורה.
המועד הבטוח ביותר לבדיקת העסקה הוא לפני שהכסף נעשה קשה להשבה.
כיצד עורך דין בודק CPCV
הבדיקה המשפטית מתחילה בדרך כלל בנוסח החוזה ובמסמכי העסקה הזמינים.
עורך הדין יכול לזהות סיכונים משפטיים ומסחריים, להסביר סעיפים באופן מעשי, להשוות את החוזה לרישומי הנכס, לזהות הגנות חסרות לרוכש, להציע תיקונים, להבהיר את תנאי המימון והמקדמה, לתקשר עם עורך הדין או הנציג של המוכר ולסייע בהכנת העסקה לחתימה.
המטרה אינה להפוך כל עסקה לנטולת סיכון. המטרה היא להבטיח שהרוכש מבין את הסיכונים ואינו מקבל חשיפה שניתן למנוע.
מתי לבקש את הבדיקה
בקשו את הבדיקה מיד כאשר נוסח ה-CPCV זמין.
אל תחכו עד שמועד החתימה כבר נקבע, שהמוכר מטיל מועד לאותו יום, שהמקדמה הועברה, שהרוכש כבר חתם על הסכם הזמנה ללא בדיקה או שהחלטת הבנק עדיין אינה ודאית בעוד שהחוזה אינו כולל תנאי מימון.
בדיקה מוקדמת נותנת לצדדים זמן לתקן את החוזה לפני שההתחייבויות מתקבעות.
שלב אחר שלב
1. שלחו את נוסח ה-CPCV ואת מסמכי הנכס הזמינים.
2. הסבירו את העסקה, מצב המימון והתנאים המסחריים שסוכמו.
3. עורך הדין בודק את החוזה ואת המסמכים התומכים.
4. מזוהים הסיכונים וההגנות החסרות.
5. מוצעים תיקונים במידת הצורך.
6. החוזה המתוקן נבדק לפני החתימה.
7. הרוכש חותם רק לאחר שהבין את ההתחייבויות הסופיות.