Portekiz’de Gayrimenkul Alımı İçin Vekaletname

Giriş

Alıcının bir gayrimenkul alımının her aşamasında fiziksel olarak Portekiz’de bulunması her zaman gerekli değildir.

Alıcı, procuração yani Portekiz hukukundaki vekaletname aracılığıyla başka bir kişiyi kendi adına açıkça belirlenmiş işlemleri yapmaya yetkilendirebilir.

Belgenin metnine bağlı olarak temsilci sözleşme imzalayabilir, belge temin edebilir, sicil işlemlerini yürütebilir, işlem vergilerini ödeyebilir ve nihai satış belgesini imzalayabilir.

Belge genel bir form olarak görülmemelidir. Gayrimenkul işlemi için vekaletname, gerçek işlemi, temsilcinin yapması gereken işlemleri ve alıcının koymak istediği sınırları yansıtmalıdır.

Temsilci hangi işlemleri yapmaya yetkili olabilir?

Gerekli yetkiler işleme bağlıdır.

Gayrimenkul alımı vekaletnamesi temsilciye alıcının Portekiz vergi numarasını alma veya kullanma, sertifika ve sicil belgeleri isteme, rezervasyon sözleşmesi imzalama, CPCV müzakere etme veya imzalama, işlem için gerekli beyanları verme, vergi, masraf ve sicil harçlarını ödeme, alıcıyı vergi ve tapu sicili makamları önünde temsil etme, nihai satış belgesini veya onaylı özel belgeyi imzalama, edinimi tescil ettirme, işlem belgelerini teslim alma ve işlem sonrasında kamu hizmetleri veya kat mülkiyeti konularını yürütme yetkisi verebilir.

Temsilci yalnızca belgede verilen yetkiler çerçevesinde hareket edebilir.

Bir işlem yeterince açık biçimde kapsanmıyorsa noter, avukat, banka, sicil veya karşı taraf vekaletnameyi kabul etmeyebilir.

Özel vekaletname neden genellikle daha güvenlidir?

Geniş kapsamlı genel vekaletname, temsilcinin amaçlanan satın alımla ilgisi olmayan birçok işlem yapmasına izin verebilir.

Gayrimenkul işlemi için özel veya belirli bir vekaletname genellikle daha uygundur.

Belgede gayrimenkul veya amaçlanan işlem türü, azami satın alma fiyatı, temsilcinin imzalayabileceği sözleşmeler, ödeyebileceği vergi ve masraflar, para alıp aktarma yetkisi, alt vekil tayinine izin verilip verilmediği, sona erme tarihi ve koşul ya da sınırlamalar belirtilebilir.

Doğru yetki kapsamı işlemi tamamlayacak kadar geniş, ancak gerekenden daha geniş olmamalıdır.

Henüz seçilmemiş bir gayrimenkulün satın alınması

Bazen alıcı nihai gayrimenkulü seçmeden önce bir temsilci atamak ister.

Bu durumda vekaletname tek bir gayrimenkulü belirtmek yerine edinim türünü açıklayabilir ve mali veya usule ilişkin sınırlar koyabilir.

Bu dikkatli bir metin hazırlanmasını gerektirir.

Fazla dar bir belge kullanılamaz hâle gelebilir. Fazla geniş bir belge gereksiz risk yaratabilir.

Belge hazırlanmadan önce alıcı planlanan aramayı, fiyat aralığını, finansman durumunu ve beklenen işlem yapısını açıklamalıdır.

Vekaletnamenin Portekiz’de imzalanması

Vekaletname, kapsadığı işlemlere uygun şekil şartlarıyla Portekiz’de imzalanabilir.

Yetki veren kişi geçerli kimlik belgesi sunmalı ve imzaladığı belgeyi anlamalıdır.

Belgeye ve kabul eden kuruma bağlı olarak ek kimlik veya işlem bilgileri gerekebilir.

Temsilcinin aynı anda imza atması zorunlu değildir, ancak nihai belge ona dayanacak makam ve taraflar için uygun olmalıdır.

Vekaletnamenin yurt dışında imzalanması

Portekiz dışında bulunan bir alıcı da vekaletname verebilir.

Kullanılabilecek yol ülkeye, imza makamına ve Portekiz’deki alıcının şartlarına bağlıdır.

Yaygın yollar, Portekiz konsolosluk makamı önünde imza, yetkili yabancı noter veya makam önünde imza, gerektiğinde apostille veya başka bir legalizasyon alınması ve gerektiğinde onaylı Portekizce çeviri hazırlanmasını içerebilir.

Şekil şartları imzadan önce teyit edilmelidir.

Bir belge imzalandığı ülkede geçerli olabilir, ancak doğrulama, legalizasyon, çeviri veya metin şartları yerine getirilmemişse Portekiz’de reddedilebilir.

Apostille ve çeviri

Yabancı bir vekaletnamenin Portekiz’de kullanılmadan önce çoğu zaman doğrulanması gerekir.

Düzenleyen ülke Lahey Apostille Sözleşmesi’ne tarafsa apostille uygun doğrulama yöntemi olabilir. Diğer ülkelerde farklı bir legalizasyon yolu gerekebilir.

Yabancı dildeki bir belge için onaylı Portekizce çeviri de gerekebilir.

Doğru sıra önemlidir. Çeviri, onay ve apostille şartları belge imzalanmadan önce planlanmalıdır.

Taranmış bir kopyanın, sıradan çevirinin veya yabancı noter mührünün Portekiz’deki işlem için yeterli olacağını varsaymayın.

İpotek ve banka şartları

Gayrimenkul sözleşmesi için kabul edilen vekaletname, finansman bankasının şartlarını otomatik olarak karşılamayabilir.

Bankalar kendi metinlerini, ek kimlik belgelerini, uzaktan imzanın sınırlandırılmasını, borçlunun belirli belgeleri bizzat imzalamasını veya ipotek belgeleri için ayrı şekil şartlarını isteyebilir.

Finansman varsa alıcı, vekaletnameyi kesinleştirmeden önce bankanın şartlarını teyit etmelidir.

Gayrimenkul avukatı ile finansman bankası birbiriyle uyumsuz metinlerle çalışmamalıdır.

Alıcı için koruyucu tedbirler

Vekaletname başka bir kişiye hukuken hareket etme yetkisi verir.

Makul koruyucu tedbirler; güvenilir ve mesleki sorumluluğu bulunan bir temsilci atamak, işlemi açıkça tanımlamak, azami satın alma fiyatı koymak, para alma veya aktarma yetkisini sınırlamak, alt vekil yetkisini kısıtlamak, sona erme tarihi eklemek, imzadan önce destekleyici belgeler istemek, yazılı talimatları saklamak, sözleşme ve ödeme belgelerinin kopyalarını almak ve ihtiyaç kalmadığında vekaletnameyi sona erdirmek olabilir.

Koruyucu tedbirler işleme uygun olmalıdır.

Vekaletname ve CPCV incelemesi

Vekaletname fiziksel temsil sorununu çözer.

İşlemin hukuki incelemesinin yerini almaz.

Bir kişiye CPCV imzalama yetkisi vermeden önce alıcı kaporayı, finansman koşullarını, süreleri, temerrüt sonuçlarını, gayrimenkul kayıtlarını, satıcının yükümlülüklerini ve çözülmemiş hukuki riskleri anlamalıdır.

Temsilci, nelerin kabul edilip edilemeyeceği konusunda açık yazılı talimatlar almalıdır.

Azil

Vekaletname, metnine ve hukuki niteliğine bağlı olarak genel olarak geri alınabilir.

Azil belgelenmeli ve temsilciye, ilgili avukat veya noterlere, satıcıya veya satıcının avukatına, bankalara ve belgeye dayanmış sicil ya da makamlara bildirilmelidir.

İlgili taraflar bildirim almadan görünüşte geçerli vekaletnameye güvenmeye devam ederse azil pratikte etkili olmaz.

Adım adım

1. Planlanan gayrimenkul işlemini açıklayın.

2. Temsilcinin yapması gereken işlemleri belirleyin.

3. Mali ve usule ilişkin sınırları kararlaştırın.

4. Portekizce veya iki dilli vekaletnameyi hazırlayın.

5. İmzanın atılacağı ülkenin şekil şartlarını teyit edin.

6. Gerektiğinde noter onayı, apostille, legalizasyon veya çeviriyi tamamlayın.

7. Kabul edilen aslı veya onaylı biçimi Portekiz’e gönderin.

8. Belgeyi yalnızca kararlaştırılan kapsamda kullanın.

9. İşlem tamamlandığında yetkiyi geri alın veya sona erdirin.