引言
Contrato de Promessa de Compra e Venda（通常简称 CPCV）是葡萄牙房地产交易中在最终契据签署前经常使用的预约买卖合同。
其中通常会记载房产、价格、定金、付款计划、完成期限，以及一方不继续履行时的后果。合同签署后可能产生重大的法律和财务义务。
外国买家经常被要求签署由卖方、开发商或房地产中介准备的 CPCV。文件可能看起来是标准文本，但其实际效果取决于具体措辞、房产登记和证明文件，以及买家的个人情况。
买家应在签署合同或支付大额定金前完成法律审查。
CPCV 对买家形成哪些义务
CPCV 通常会确认双方身份和房产信息、约定价格，并记录作为定金支付的金额。
它还可能规定最终契据的期限、中期付款、完成交易前须满足的条件、文件和许可证的责任、延迟或违约的后果、可解除合同的情形、买家能否指定另一购买人，以及通知的送达方式。
措辞非常重要。即使某项条款被称为标准条款，也可能将大部分风险分配给买家。
外国买家为何面临额外风险
不熟悉葡萄牙房地产惯例的买家，可能依赖中介、开发商或非正式翻译。
常见问题包括：签署仅有葡萄牙语版本的文件；误以为合同中存在实际上并未写明的融资条件；在产权和登记文件核查前支付定金；接受过短的交易完成期限；不了解银行拒绝融资后的后果；未发现规划、许可或登记问题；在期房购买中接受开发商拟定的条款；以及在未正确准备授权委托书的情况下远程签署。
买方律师的职责不仅是翻译文本。律师还应评估合同如何与房产文件及买家的实际交易安排相互作用。
签署前应核查的文件
适当的文件组合取决于具体房产，但审查通常包括相关土地登记、税务和许可记录。
视交易情况而定，买家可能需要核查土地登记证明、房产税务登记文件、卖方身份及出售权限、房产使用许可证或适用的豁免、能源证书、共有物业信息、规划或施工文件、抵押权、查封或其他已登记负担的信息、此前已签署的预订协议，以及与开发商或建设项目相关的文件。
CPCV 审查与房产 due diligence 有关联，但并不相同。合同审查关注合同草案所产生的义务。Due diligence 则更广泛地审查房产及交易的法律状况。
需要特别注意的条款
买家在签署前应理解每项条款的实际效果。
通常需要特别关注：房产识别信息；购买价格和付款计划；定金金额及其法律性质；融资条件；完成期限；卖方必须提供的文件；腾空交付；销售中包含的固定装置、家具或设备；现有租赁或占用情况；罚则和违约后果；允许解除合同的条件；转让或指定他人的权利；通知和争议条款；以及双语合同中的语言优先条款。
不应仅因某项条款出现在模板中就接受它。
定金与融资条件
买家不应假设按揭申请被拒就会自动解除其在 CPCV 下的义务。
如果购买依赖融资，合同应明确界定相关条件、证明、期限和后果。
买家应了解定金何时到期、是否还需分阶段付款、融资被拒后会发生什么、银行估值是否必须达到特定水平、取得批准的期限、需要提供哪些证明，以及任何款项是否可退。
具体保护程度取决于最终措辞。
新建房产及期房购买
新建房产或期房的 CPCV 可能涉及额外问题。
买家可能需要审查施工和竣工节点、分阶段付款、规格和装修标准、允许的项目变更、许可和使用授权要求、预计竣工日期、延误处理机制、保证、完工单元的登记，以及最终面积或格局发生变化时的处理方式。
营销材料不能替代可依法执行的合同条款。
预订协议与 CPCV
在 CPCV 前可能先签署预订协议。
该协议可能涉及较小金额和较短期限，但仍可能包含重要义务和退款条件。
在支付预订款前，买家应了解款项由谁收取、是否可退、适用哪些条件、房产保留多久、该款是否会计入 CPCV 定金，以及法律审查发现重大问题时会发生什么。
审查交易最安全的时间，是在款项变得难以追回之前。
律师如何审查 CPCV
法律审查通常从合同草案和现有交易文件开始。
律师可以识别法律和商业风险，以实务方式解释条款，将合同与房产登记信息进行对照，发现买家保护条款的缺失，提出修改，澄清融资和定金条件，与卖方律师或代表沟通，并协助准备签署。
目标不是让每笔交易完全无风险，而是确保买家理解风险，不承担本可避免的风险。
何时申请审查
一旦收到 CPCV 草案，就应申请审查。
不要等到签署预约已经确定、卖方要求当天完成、定金已经转出、买家已经在未审查的情况下签署预订协议，或银行决定仍不确定而合同又没有融资条件时才行动。
尽早审查可为双方留出时间，在义务最终确定前修订合同。
分步流程
1. 提交 CPCV 草案和现有房产文件。
2. 说明交易、融资情况和已约定的商业条件。
3. 律师审查合同和支持性记录。
4. 识别风险和缺失的保护措施。
5. 必要时提出修改。
6. 在签署前核查修订后的合同。
7. 买家只有在理解最终义务后才签署。