Зміст
Розуміння орендної застави в Португалії
Орендна застава (caução) є одним із найпоширеніших джерел спорів між орендодавцями та орендарями в Португалії. Багато орендарів, особливо іноземці, які не знайомі з португальським орендним правом, втрачають частину або всю заставу через нерозуміння своїх прав і обов'язків орендодавця.
Португальське право надає орендарям чіткий захист щодо застав. Розуміння цих правил до підписання договору оренди може заощадити значні кошти й зменшити стрес після завершення оренди.
Правова база
Орендні застави в Португалії регулюються NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) — Новим режимом міської оренди — та Цивільним кодексом Португалії. Ці норми визначають, яку суму можна вимагати, як має утримуватися застава, а також коли і як її потрібно повернути.
Ключовий принцип полягає в тому, що застава є коштами орендаря, які орендодавець утримує як забезпечення. Це не гроші орендодавця для вільного використання, і вони мають бути повернуті після завершення оренди, за вирахуванням лише законних утримань за фактичні пошкодження або несплачену оренду.
Застосовне законодавство
NRAU (Lei n.º 6/2006 зі змінами) та статті 1076–1083 Цивільного кодексу Португалії регулюють орендні застави. Ці норми застосовуються до всіх договорів житлової оренди в Португалії незалежно від громадянства орендодавця чи орендаря.
Максимальна сума застави
Португальське право встановлює чіткий ліміт суми, яку орендодавець може вимагати як орендну заставу:
| Тип оренди | Максимальна застава | Примітки |
|---|---|---|
| Житлова оренда | 2 місячні орендні платежі | Це законний максимум; орендодавці не можуть вимагати більше |
| Комерційна оренда | Відповідно до чинної частини 2 статті 1076 Цивільного кодексу, у межах міської оренди може бути погоджена застава в розмірі до двох орендних платежів. Не слід стверджувати, що для нежитлової міської оренди розмір застави законом не обмежений. | Узгоджується сторонами |
| Короткострокова оренда (AL) | Залежить від умов | Не регулюється NRAU; застосовуються інші правила |
Незаконне завищення суми
Якщо орендодавець вимагає заставу понад 2 місячні орендні платежі за житлову оренду, це незаконно. Ви маєте право відмовитися та повідомити про це компетентні органи. Деякі орендодавці намагаються приховати додаткові платежі як 'key money' або 'reservation fees' — такі платежі також не допускаються португальським правом.
Обов'язки орендодавця
Орендодавець має конкретні юридичні обов'язки щодо орендної застави:
- Має надати письмову квитанцію про оплату застави
- Португальське право розглядає заставу як забезпечення зобов'язань сторін. Застосовні правила оренди не встановлюють загального обов'язку орендодавця зберігати заставу на довірчому або окремому банківському рахунку.
- Португальське законодавство не встановлює фіксованої кількості днів для повернення орендної застави. Після завершення оренди орендодавець має повернути залишок після визначення правомірних утримань з урахуванням договору та фактичних обставин. Строк 30 днів може бути погоджений у договорі або використовуватися як практичний орієнтир, але це не універсальний строк, установлений законом.
- Якщо частина застави утримується, таке утримання має відповідати реально забезпеченому зобов'язанню, наприклад несплаченій орендній платі або пошкодженню, що виходить за межі обережного звичайного користування, і має бути доказовим у разі спору. Спільний огляд, фотографії, опис майна, квитанції та підтвердження банківських переказів є корисними доказами, але не універсальними обов'язковими юридичними формальностями.
- Має дозволити орендарю оглянути об'єкт наприкінці оренди та погодити його стан
- Не може вимагати оплату застави готівкою — банківський переказ допустимий і рекомендований для документального підтвердження
Права орендаря
Як орендар, ви маєте чіткі права щодо своєї застави:
Документуйте все
Під час заселення зробіть фото та відео кожної кімнати з датою, включно з наявними пошкодженнями. Надішліть їх орендодавцю електронною поштою, щоб створити запис із часовою позначкою. Під час виїзду зробіть те саме. Така документація — ваш найсильніший захист у спорі щодо застави.
До початку оренди
- Право відмовитися від застави, що перевищує 2 місячні орендні платежі
- Право отримати письмову квитанцію за заставу
- Право попросити зафіксувати стан об'єкта до заселення (фото, інвентаризація)
Під час оренди
- Застава не може використовуватися орендодавцем для покриття звичайного обслуговування або ремонту через нормальний знос
- Орендодавець не може збільшити суму застави протягом строку оренди, крім випадків, коли орендна плата законно підвищена і застава розраховувалася пропорційно до неї
Наприкінці оренди
- Якщо частина застави утримується, таке утримання має відповідати реально забезпеченому зобов'язанню, наприклад несплаченій орендній платі або пошкодженню, що виходить за межі обережного звичайного користування, і має бути доказовим у разі спору. Спільний огляд, фотографії, опис майна, квитанції та підтвердження банківських переказів є корисними доказами, але не універсальними обов'язковими юридичними формальностями.
- Право отримати заставу повністю, якщо об'єкт повернуто в доброму стані з урахуванням нормального зносу
- Якщо частина застави утримується, таке утримання має відповідати реально забезпеченому зобов'язанню, наприклад несплаченій орендній платі або пошкодженню, що виходить за межі обережного звичайного користування, і має бути доказовим у разі спору. Спільний огляд, фотографії, опис майна, квитанції та підтвердження банківських переказів є корисними доказами, але не універсальними обов'язковими юридичними формальностями.
- Право оскаржити утримання, які ви вважаєте несправедливими
- Португальське законодавство не встановлює фіксованої кількості днів для повернення орендної застави. Після завершення оренди орендодавець має повернути залишок після визначення правомірних утримань з урахуванням договору та фактичних обставин. Строк 30 днів може бути погоджений у договорі або використовуватися як практичний орієнтир, але це не універсальний строк, установлений законом.
Потрібна допомога?
Наша команда веде процес від початку до кінця. Отримайте чітку оцінку та план дій.
Отримати оцінкуЗаконні утримання із застави
Орендодавець може утримати кошти із застави лише за конкретними, документально підтвердженими підставами:
| Законне утримання | Приклад | НЕ є законним |
|---|---|---|
| Пошкодження понад нормальний знос | Дірки в стінах, зламана фурнітура, забруднені килими | Вицвіла фарба, незначні потертості, зношене покриття підлоги |
| Несплачена оренда | Документально підтверджена заборгованість з оренди | Оренда за період повідомлення, якщо повідомлення було подане належним чином |
| Несплачені комунальні рахунки | Несплачені рахунки за воду, електроенергію, газ на ім'я орендаря | Рахунки, що надійшли після виїзду орендаря |
| Відсутні предмети з інвентарного списку | Відсутні меблі або техніка, зазначені в договорі оренди | Предмети, які вже були пошкоджені під час заселення |
| Витрати на прибирання | Професійне прибирання, якщо об'єкт залишено в поганому стані | Звичайне прибирання після завершення оренди |
Нормальний знос
Португальське право розрізняє пошкодження (спричинені орендарем) і нормальний знос (природне погіршення стану об'єкта з часом). Вицвіла фарба, незначні подряпини на підлозі та зношені дверні ручки є нормальним зносом — орендодавець не може робити за це утримання. Чим довша оренда, тим більший нормальний знос очікується.
Процес повернення застави
Подайте належне повідомлення
Повідомте орендодавця про намір виїхати відповідно до строку повідомлення у вашому договорі оренди (зазвичай 90 днів для договорів понад 1 рік і 60 днів для коротших договорів). Надсилайте повідомлення письмово — рекомендований лист (carta registada com aviso de recepção) є бажаним.
Спільний огляд об'єкта
Запросіть спільний огляд об'єкта з орендодавцем до дати виїзду. Разом огляньте об'єкт, фіксуючи будь-які пошкодження. Порівняйте поточний стан із документацією під час заселення. Обидві сторони мають підписати акт стану об'єкта.
Поверніть ключі
Поверніть усі ключі орендодавцю в погоджену дату. Отримайте письмове підтвердження повернення ключів, оскільки воно допомагає зафіксувати дату повернення володіння об'єктом і може слугувати доказом у подальшому спорі щодо повернення застави.
Отримайте заставу
Португальське законодавство не встановлює фіксованої кількості днів для повернення орендної застави. Після завершення оренди орендодавець має повернути залишок після визначення правомірних утримань з урахуванням договору та фактичних обставин. Строк 30 днів може бути погоджений у договорі або використовуватися як практичний орієнтир, але це не універсальний строк, установлений законом. Якщо частина застави утримується, таке утримання має відповідати реально забезпеченому зобов'язанню, наприклад несплаченій орендній платі або пошкодженню, що виходить за межі обережного звичайного користування, і має бути доказовим у разі спору. Спільний огляд, фотографії, опис майна, квитанції та підтвердження банківських переказів є корисними доказами, але не універсальними обов'язковими юридичними формальностями.
Вирішення спорів щодо застави
Якщо орендодавець відмовляється повернути заставу або робить утримання, які ви вважаєте несправедливими, у вас є кілька варіантів дій:
Профілактика — найкращий захист
Найкращий спосіб уникнути спорів щодо застави — документувати все з самого початку: робити фото під час заселення, вести всю комунікацію письмово, сплачувати оренду банківським переказом (не готівкою) і просити спільний огляд під час виїзду. Добре задокументована оренда рідко призводить до спорів.
Крок 1: Письмова вимога
Надішліть орендодавцю офіційну письмову вимогу (carta de interpelação) рекомендованим листом, вимагаючи повернення застави у визначений строк (зазвичай 15 днів). Посилайтеся на конкретні статті закону, які підтримують вашу вимогу. Такий лист часто вирішує спір без подальших дій.
Крок 2: Медіація
У справі, що належить до компетенції Julgado de Paz, сторони можуть добровільно погодитися на медіацію. Медіатор допомагає домовитися і не має права нав'язувати рішення. Досягнуту в такій медіації угоду передають судді на затвердження. Якщо домовитися не вдалося, провадження може тривати до судового рішення.
Крок 3: Судові дії
Вимога про повернення застави може належати до компетенції Julgado de Paz, якщо її сума не перевищує 15 000 € і дотримані предметні та територіальні умови підсудності. Позови про виселення виключені. В інших випадках потрібно визначити відповідний суд і процедуру. Вимоги до представництва залежать від процедури й обставин, зокрема володіння мовою та оскарження, а не від універсального звільнення для сум менше 5 000 €.