Доверенность на Покупку Недвижимости в Португалии

Введение

Покупателю не всегда необходимо физически присутствовать в Португалии на каждом этапе покупки недвижимости.

С помощью procuração, то есть доверенности, покупатель может уполномочить другое лицо совершать от его имени точно определённые действия.

В зависимости от формулировок представитель может подписывать договоры, получать документы, взаимодействовать с реестрами, платить налоги по сделке и подписывать окончательный акт.

Документ не следует рассматривать как универсальный шаблон. Доверенность на сделку с недвижимостью должна отражать конкретную сделку, действия представителя и ограничения, которые желает установить покупатель.

На какие действия можно уполномочить представителя

Необходимые полномочия зависят от сделки.

Доверенность на покупку недвижимости может уполномочивать представителя получить или использовать португальский налоговый номер покупателя, запрашивать справки и регистрационные документы, подписывать договор бронирования, согласовывать или подписывать CPCV, делать необходимые для сделки заявления, платить налоги, сборы и регистрационные пошлины, представлять покупателя перед налоговыми органами и земельным реестром, подписывать окончательный акт или удостоверенный частный документ, регистрировать приобретение, получать документы по сделке и после её завершения решать вопросы коммунальных услуг или кондоминиума.

Представитель может действовать только в пределах полномочий, предоставленных документом.

Если действие охвачено недостаточно ясно, нотариус, адвокат, банк, реестр или другая сторона сделки могут отказаться принять доверенность.

Почему специальная доверенность обычно безопаснее

Широкая генеральная доверенность может позволять представителю совершать множество действий, не связанных с предполагаемой покупкой.

Для сделки с недвижимостью обычно больше подходит специальная доверенность.

В документе можно указать объект или предполагаемый вид сделки, максимальную цену покупки, договоры, которые вправе подписывать представитель, налоги и сборы, которые он вправе платить, возможность получать или переводить деньги, допустимость передоверия, срок действия и любые условия или ограничения.

Правильный объём полномочий должен быть достаточным для завершения сделки, но не шире необходимого.

Покупка ещё не выбранного объекта

Иногда покупатель хочет назначить представителя до выбора окончательного объекта.

В такой ситуации доверенность может описывать вид приобретения и устанавливать финансовые или процедурные пределы вместо указания одного конкретного объекта.

Это требует тщательной подготовки текста.

Слишком узкий документ может оказаться непригодным. Слишком широкий документ может создать ненужные риски.

До подготовки документа покупателю следует описать предполагаемый поиск, ценовой диапазон, ситуацию с финансированием и ожидаемую структуру сделки.

Подписание доверенности в Португалии

Доверенность можно подписать в Португалии с соблюдением формы, подходящей для охватываемых ею действий.

Лицо, выдающее доверенность, должно предъявить действительное удостоверение личности и понимать подписываемый документ.

В зависимости от документа и принимающей организации могут потребоваться дополнительные данные о личности или сделке.

Представителю не обязательно подписывать документ одновременно, однако окончательная доверенность должна подходить для органов и сторон, которые будут на неё полагаться.

Подписание доверенности за границей

Покупатель, находящийся за пределами Португалии, также может выдать доверенность.

Доступный способ зависит от страны, органа удостоверения и требований португальского получателя.

Обычные варианты могут включать подписание перед португальским консульским органом, перед компетентным иностранным нотариусом или иным органом, получение апостиля или иной легализации, если она требуется, и оформление заверенного перевода на португальский язык, если он необходим.

Формальности следует подтвердить до подписания.

Документ может быть действительным в стране подписания, но всё равно не приниматься в Португалии, если не соблюдены требования к удостоверению, легализации, переводу или тексту.

Апостиль и перевод

Иностранная доверенность часто требует удостоверения до использования в Португалии.

Если страна выдачи участвует в Гаагской конвенции об апостиле, применимым способом удостоверения может быть апостиль. Для других стран может потребоваться иной порядок легализации.

Документ на иностранном языке также может потребовать заверенного перевода на португальский язык.

Правильная последовательность имеет значение. Требования к переводу, удостоверению и апостилю следует спланировать до подписания документа.

Не следует считать, что сканированной копии, обычного перевода или иностранного нотариального штампа будет достаточно для португальской сделки.

Требования ипотеки и банка

Доверенность, принятая для договора купли-продажи, может автоматически не соответствовать требованиям финансирующего банка.

Банки могут требовать собственные формулировки, дополнительные документы о личности, ограничивать дистанционное подписание, требовать личного подписания отдельных документов заёмщиком или устанавливать отдельные формальности для ипотечных документов.

При наличии финансирования покупателю следует подтвердить требования банка до окончательного оформления доверенности.

Юрист по недвижимости и финансирующий банк не должны работать с несовместимыми версиями.

Меры защиты покупателя

Доверенность предоставляет другому лицу юридические полномочия действовать.

К разумным мерам защиты могут относиться назначение доверенного и профессионально ответственного представителя, чёткая идентификация сделки, установление максимальной цены покупки, ограничение получения или перевода денежных средств, ограничение права передоверия, указание срока действия, требование подтверждающих документов до подписания, хранение письменных инструкций, получение копий договоров и подтверждений оплаты и отмена доверенности после прекращения необходимости в ней.

Меры защиты должны соответствовать конкретной сделке.

Доверенность и проверка CPCV

Доверенность решает вопрос физического представительства.

Она не заменяет юридическую проверку сделки.

До предоставления кому-либо полномочий подписать CPCV покупатель должен понимать условия задатка и финансирования, сроки, последствия неисполнения, данные реестров по объекту, обязанности продавца и любые нерешённые юридические риски.

Представитель должен получить чёткие письменные инструкции о том, что он вправе и не вправе принимать.

Отмена доверенности

Как правило, доверенность может быть отменена с учётом её формулировок и правовой природы.

Отмену следует оформить документально и сообщить о ней представителю, участвующим юристам или нотариусам, продавцу или его юристу, банкам, реестрам и органам, которые полагались на документ.

На практике отмена неэффективна, если соответствующие стороны без уведомления продолжают полагаться на внешне действительную доверенность.

Пошаговый порядок

1. Опишите предполагаемую сделку с недвижимостью.

2. Определите действия, которые должен совершить представитель.

3. Установите финансовые и процедурные ограничения.

4. Подготовьте доверенность на португальском языке или в двуязычной форме.

5. Подтвердите требования к подписанию в стране, где документ будет подписан.

6. При необходимости выполните нотариальное удостоверение, апостилирование, легализацию или перевод.

7. Направьте в Португалию принимаемый оригинал или заверенную форму.

8. Используйте документ только в согласованных пределах.

9. Отмените или прекратите полномочия после завершения сделки.