Перевірка CPCV для іноземних покупців у Португалії

Вступ

Contrato de Promessa de Compra e Venda, який зазвичай називають CPCV, — це попередній договір, що зазвичай укладається до остаточного акта в операції з нерухомістю в Португалії.

Зазвичай у ньому зазначаються об’єкт, ціна, завдаток, графік платежів, строк завершення операції та наслідки, якщо одна зі сторін не продовжить її. Після підписання він може створювати істотні юридичні та фінансові зобов’язання.

Іноземним покупцям часто пропонують підписати CPCV, підготовлений продавцем, забудовником або агентством нерухомості. Документ може виглядати стандартним, однак його практичні наслідки залежать від формулювань, документів і реєстраційних даних щодо об’єкта та конкретних обставин покупця.

Юридичну перевірку слід провести до того, як покупець підпише договір або перерахує значний завдаток.

Які зобов’язання CPCV покладає на покупця

У CPCV зазвичай визначаються сторони й об’єкт, підтверджується погоджена ціна та фіксується сума, сплачена як завдаток.

У ньому також можуть установлюватися строк остаточного акта, проміжні платежі, умови, які мають бути виконані до завершення операції, відповідальність за документи й ліцензії, наслідки затримки або невиконання, обставини для розірвання договору, можливість покупця призначити іншого набувача та порядок направлення повідомлень.

Формулювання мають значення. Навіть умова, названа стандартною, може покладати основну частину ризику на покупця.

Чому іноземні покупці стикаються з додатковими ризиками

Покупець, який не знайомий із португальською практикою операцій з нерухомістю, може покладатися на агента, забудовника або неофіційний переклад.

До поширених труднощів належать підписання документа, доступного лише португальською мовою, припущення про наявність умови фінансування, якої фактично немає в договорі, сплата завдатку до перевірки документів про право власності та реєстрацію, прийняття коротких строків завершення операції, нерозуміння наслідків відмови банку у фінансуванні, невиявлені містобудівні, ліцензійні або реєстраційні проблеми, прийняття умов забудовника під час купівлі об’єкта на етапі будівництва та дистанційне підписання без належно оформленої довіреності.

Роль юриста покупця не обмежується перекладом тексту. Юрист повинен оцінити, як договір узгоджується з документами на об’єкт і реальною структурою операції покупця.

Документи, які слід перевірити до підписання

Належний комплект документів залежить від об’єкта, але перевірка зазвичай охоплює відповідні дані земельного реєстру, податкові документи та документи щодо ліцензування.

Залежно від операції покупцеві може знадобитися перевірити витяг із земельного реєстру, документ податкового обліку об’єкта, особу продавця та його повноваження на продаж, ліцензію на використання об’єкта або застосовне звільнення, енергетичний сертифікат, відомості кондомініуму, містобудівні чи будівельні документи, інформацію про іпотеки, арешти або інші зареєстровані обтяження, договір бронювання, якщо його було підписано раніше, та документи щодо забудовника або будівельного проєкту.

Перевірка CPCV і due diligence нерухомості пов’язані, але не є тотожними. Перевірка договору аналізує зобов’язання, що створюються проєктом угоди. Due diligence ширше досліджує юридичний стан об’єкта та всієї операції.

Умови, що потребують особливої уваги

До підписання покупець повинен розуміти практичну дію кожної умови.

Особливої уваги зазвичай потребують ідентифікація об’єкта, ціна купівлі та графік платежів, розмір і правовий режим завдатку, умови фінансування, строк завершення операції, документи, які повинен надати продавець, передання об’єкта вільним від проживання чи користування, включені в продаж елементи, меблі або обладнання, чинні договори оренди чи фактичне зайняття об’єкта, штрафи та наслідки невиконання, умови розірвання, права відступлення або призначення іншого набувача, порядок повідомлень і вирішення спорів, а також умови про перевагу однієї мовної версії у двомовних договорах.

Умову не слід приймати лише тому, що вона міститься у шаблоні.

Завдаток та умови фінансування

Покупцям не слід вважати, що відмова в іпотечному кредиті автоматично звільняє їх від CPCV.

Якщо купівля залежить від фінансування, договір повинен чітко визначати відповідну умову, докази, строк і наслідки.

Покупець повинен розуміти, коли завдаток підлягає сплаті, чи потрібні подальші поетапні платежі, що станеться в разі відмови у фінансуванні, чи має банківська оцінка досягти певного рівня, скільки часу є для отримання схвалення, які докази потрібно надати та які суми підлягають поверненню.

Конкретний обсяг захисту залежить від остаточного формулювання.

Купівля новобудови та об’єкта на етапі будівництва

CPCV щодо новобудови або об’єкта на етапі будівництва може порушувати додаткові питання.

Покупцеві може знадобитися перевірити етапи будівництва та завершення, поетапні платежі, специфікації й оздоблення, дозволені зміни проєкту, вимоги до ліцензування та дозволу на використання, очікувані строки завершення, механізми на випадок затримки, гарантії, реєстрацію готового об’єкта та наслідки зміни його остаточної площі або конфігурації.

Маркетингові матеріали не повинні замінювати юридично виконувані умови договору.

Договір бронювання та CPCV

До CPCV може бути підписаний договір бронювання.

Він може передбачати менший платіж і коротший строк, але все одно містити важливі зобов’язання та умови повернення.

До сплати суми бронювання покупець повинен розуміти, хто отримує платіж, чи підлягає сума поверненню, які умови застосовуються, на який строк об’єкт бронюється, чи стане платіж частиною завдатку за CPCV і що станеться, якщо юридична перевірка виявить серйозну проблему.

Найбезпечніший момент для перевірки операції — до того, як повернути гроші стане складно.

Як юрист перевіряє CPCV

Юридична перевірка зазвичай починається з проєкту договору та наявних документів щодо операції.

Юрист може виявити юридичні та комерційні ризики, пояснити умови з практичної точки зору, зіставити договір із реєстраційними даними щодо об’єкта, виявити відсутні механізми захисту покупця, запропонувати зміни, уточнити умови фінансування та завдатку, зв’язатися з юристом або представником продавця й допомогти підготувати операцію до підписання.

Мета полягає не в тому, щоб зробити кожну операцію повністю безризиковою. Важливо, щоб покупець розумів ризики та не приймав на себе наслідки, яких можна уникнути.

Коли замовляти перевірку

Замовте перевірку одразу після отримання проєкту CPCV.

Не чекайте, доки вже призначено дату підписання, продавець встановив строк на той самий день, завдаток перераховано, покупець уже підписав договір бронювання без перевірки або рішення банку досі не прийнято, а договір не містить умови фінансування.

Рання перевірка дає сторонам час виправити договір до остаточного закріплення зобов’язань.

Покроковий порядок

1. Надішліть проєкт CPCV і наявні документи на об’єкт.

2. Опишіть операцію, ситуацію з фінансуванням і погоджені комерційні умови.

3. Юрист перевіряє договір і супровідні документи.

4. Виявляються ризики та відсутні механізми захисту.

5. За потреби пропонуються зміни.

6. Виправлений договір перевіряється до підписання.

7. Покупець підписує договір лише після того, як зрозумів остаточні зобов’язання.