Довіреність на Купівлю Нерухомості в Португалії

Вступ

Покупцеві не завжди потрібно фізично перебувати в Португалії на кожному етапі купівлі нерухомості.

За допомогою procuração, тобто довіреності, покупець може уповноважити іншу особу вчиняти від його імені точно визначені дії.

Залежно від формулювань представник може підписувати договори, отримувати документи, взаємодіяти з реєстрами, сплачувати податки за операцією та підписувати остаточний акт.

Документ не слід розглядати як універсальний шаблон. Довіреність для операції з нерухомістю має відображати конкретну операцію, дії представника та обмеження, які бажає встановити покупець.

На які дії можна уповноважити представника

Необхідні повноваження залежать від операції.

Довіреність на купівлю нерухомості може уповноважувати представника отримати або використовувати португальський податковий номер покупця, запитувати довідки й реєстраційні документи, підписувати договір бронювання, погоджувати або підписувати CPCV, робити необхідні для операції заяви, сплачувати податки, збори й реєстраційні мита, представляти покупця перед податковими органами та земельним реєстром, підписувати остаточний акт або посвідчений приватний документ, реєструвати придбання, отримувати документи щодо операції та після її завершення вирішувати питання комунальних послуг або кондомініуму.

Представник може діяти лише в межах повноважень, наданих документом.

Якщо дія охоплена недостатньо чітко, нотаріус, адвокат, банк, реєстр або інша сторона операції можуть відмовитися прийняти довіреність.

Чому спеціальна довіреність зазвичай безпечніша

Широка генеральна довіреність може дозволяти представнику вчиняти багато дій, не пов’язаних із запланованою купівлею.

Для операції з нерухомістю зазвичай більше підходить спеціальна довіреність.

У документі можна зазначити об’єкт або передбачуваний вид операції, максимальну ціну купівлі, договори, які має право підписувати представник, податки й збори, які він може сплачувати, можливість отримувати або переказувати кошти, допустимість передоручення, строк дії та будь-які умови чи обмеження.

Правильний обсяг повноважень має бути достатнім для завершення операції, але не ширшим за необхідний.

Купівля ще не вибраного об’єкта

Іноді покупець хоче призначити представника до вибору остаточного об’єкта.

У такій ситуації довіреність може описувати вид придбання та встановлювати фінансові або процедурні межі замість зазначення одного конкретного об’єкта.

Це потребує ретельного формулювання.

Надто вузький документ може виявитися непридатним. Надто широкий документ може створити зайві ризики.

До підготовки документа покупцеві слід описати запланований пошук, ціновий діапазон, ситуацію з фінансуванням і очікувану структуру операції.

Підписання довіреності в Португалії

Довіреність можна підписати в Португалії з дотриманням форми, придатної для охоплених нею дій.

Особа, яка видає довіреність, повинна пред’явити дійсний документ, що посвідчує особу, та розуміти документ, який підписує.

Залежно від документа та установи-одержувача можуть знадобитися додаткові відомості про особу або операцію.

Представникові не обов’язково підписувати документ одночасно, однак остаточна довіреність має бути придатною для органів і сторін, які покладатимуться на неї.

Підписання довіреності за кордоном

Покупець, який перебуває за межами Португалії, також може видати довіреність.

Доступний спосіб залежить від країни, органу посвідчення та вимог португальського одержувача.

Поширені варіанти можуть включати підписання перед португальським консульським органом, перед компетентним іноземним нотаріусом або іншим органом, отримання апостиля чи іншої легалізації, якщо вона потрібна, та оформлення засвідченого перекладу португальською мовою, якщо він необхідний.

Формальності слід підтвердити до підписання.

Документ може бути дійсним у країні підписання, але все одно не прийматися в Португалії, якщо не дотримано вимог щодо посвідчення, легалізації, перекладу або формулювань.

Апостиль і переклад

Іноземна довіреність часто потребує посвідчення до використання в Португалії.

Якщо країна видачі бере участь у Гаазькій конвенції про апостиль, застосовним способом посвідчення може бути апостиль. Для інших країн може знадобитися інший порядок легалізації.

Документ іноземною мовою також може потребувати засвідченого перекладу португальською мовою.

Правильна послідовність має значення. Вимоги щодо перекладу, посвідчення та апостиля слід спланувати до підписання документа.

Не слід вважати, що сканованої копії, звичайного перекладу або іноземного нотаріального штампа буде достатньо для португальської операції.

Вимоги іпотеки та банку

Довіреність, прийнята для договору купівлі-продажу, може автоматично не відповідати вимогам банку, що фінансує операцію.

Банки можуть вимагати власні формулювання, додаткові документи про особу, обмежувати дистанційне підписання, вимагати особистого підписання окремих документів позичальником або встановлювати окремі формальності для іпотечних документів.

За наявності фінансування покупцеві слід підтвердити вимоги банку до остаточного оформлення довіреності.

Юрист із нерухомості та банк, що фінансує операцію, не повинні працювати з несумісними версіями.

Заходи захисту покупця

Довіреність надає іншій особі юридичні повноваження діяти.

До розумних заходів захисту можуть належати призначення довіреного та професійно відповідального представника, чітка ідентифікація операції, встановлення максимальної ціни купівлі, обмеження отримання або переказу коштів, обмеження права передоручення, зазначення строку дії, вимога супровідних документів до підписання, зберігання письмових інструкцій, отримання копій договорів і підтверджень оплати та скасування довіреності після зникнення потреби в ній.

Заходи захисту мають відповідати конкретній операції.

Довіреність і перевірка CPCV

Довіреність вирішує питання фізичного представництва.

Вона не замінює юридичну перевірку операції.

До надання комусь повноважень підписати CPCV покупець повинен розуміти умови завдатку та фінансування, строки, наслідки невиконання, дані реєстрів щодо об’єкта, обов’язки продавця та будь-які невирішені юридичні ризики.

Представник повинен отримати чіткі письмові інструкції про те, що він має право і не має права приймати.

Скасування довіреності

Як правило, довіреність можна скасувати з урахуванням її формулювань і правової природи.

Скасування слід оформити документально та повідомити про нього представника, залучених юристів або нотаріусів, продавця чи його юриста, банки, реєстри й органи, які покладалися на документ.

На практиці скасування не є ефективним, якщо відповідні сторони без повідомлення продовжують покладатися на зовні чинну довіреність.

Покроковий порядок

1. Опишіть заплановану операцію з нерухомістю.

2. Визначте дії, які повинен вчинити представник.

3. Установіть фінансові та процедурні обмеження.

4. Підготуйте довіреність португальською мовою або у двомовній формі.

5. Підтвердьте вимоги до підписання в країні, де документ буде підписано.

6. За потреби виконайте нотаріальне посвідчення, апостилювання, легалізацію або переклад.

7. Надішліть до Португалії прийнятний оригінал або засвідчену форму.

8. Використовуйте документ лише в погоджених межах.

9. Скасуйте або припиніть повноваження після завершення операції.