Termo de autenticação: documentos privados autenticados en Portugal

Qué es realmente un termo de autenticação

Un termo de autenticação, instrumento de autenticación, es un acto notarial que convierte un documento privado en Documento Particular Autenticado, DPA. El DPA tiene la misma fuerza probatoria que una escritura pública para los actos incluidos en el Decreto-Lei n.º 116/2008, en particular la transmisión de inmuebles. En otras palabras: para esos actos, un contrato privado firmado acompañado de termo de autenticação es jurídicamente equivalente a una escritura pública otorgada en un cartório notarial.

El termo es en sí un instrumento breve: el autenticador, notário, advogado o solicitador, certifica que las partes expresaron libremente su voluntad, que se les leyó el documento, o declararon haberlo leído, y que comprendieron su contenido. La doctrina jurídica portuguesa señala que la ley no exige que las partes firmen el propio termo, solo la firma del autenticador, aunque en la práctica ambas partes suelen firmarlo también.

Base jurídica

El sistema DPA se estableció por el Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julio, que liberalizó los requisitos formales de los actos inmobiliarios y otros actos patrimoniales, permitiendo completarlos mediante termo de autenticação en lugar de exclusivamente por escritura pública. (Decreto-Lei n.º 116/2008 of 4 July)

La competencia notarial delegada para autenticar documentos privados se confirma en el artículo 38 del Decreto-Lei n.º 76-A/2006, de 29 de marzo, que incluye la autenticación de documentos privados, autenticação de documentos particulares, entre los actos que pueden realizar los advogados y solicitadores portugueses. (Decreto-Lei n.º 76-A/2006 of 29 March)

Un importante Decreto-Lei de modificación, de abril de 2022, aclaró aún más la práctica de la autenticación y el reconhecimento, y los Tribunais da Relação, más recientemente el Tribunal da Relação de Guimarães en sentencia de 22 de septiembre de 2025, han confirmado que el termo de autenticação sigue un procedimiento riguroso precisamente porque el documento privado adquiere fuerza probatoria reforzada.

Quién puede realizar un termo de autenticação

Cinco categorías de profesionales o entidades portuguesas pueden realizar un termo de autenticação con el mismo efecto jurídico:

• Notários públicos, a través de cartórios notariais.
• Advogados inscritos en la Ordem dos Advogados, con registro electrónico obligatorio conforme a la Portaria n.º 657-B/2006.
• Solicitadores inscritos en la Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução.
• Câmaras de comércio e indústria, para los actos comprendidos en su competencia institucional.
• Agentes consulares portugueses, para actos realizados en el extranjero que impliquen a ciudadanos o documentos portugueses.

Qué actos pueden autenticarse

Conforme al Decreto-Lei n.º 116/2008, las siguientes categorías de actos pueden formalizarse mediante termo de autenticação como alternativa a la escritura pública:

• Compraventa de inmuebles entre particulares y sociedades.
• Donación de inmuebles.
• Dação em cumprimento de bienes inmuebles.
• Permuta de inmuebles.
• Contrato de promesa, CPCV — contrato-promessa de compra e venda, con eficacia reforzada, artículo 410.º, n.º 3, del Código Civil, cuando las partes eligen esta forma.
• Constitución o modificación de regímenes de propiedad horizontal y determinados actos de comunidad de propietarios.
• Transmisiones gratuitas entre determinados familiares y divisiones patrimoniales relacionadas con herencias.
• Constitución de usufructo y derechos de uso y habitación sobre inmuebles.
• Actos societarios y mercantiles cuando la legislación aplicable permite la autenticación como alternativa a la escritura.

Termo de autenticação frente a escritura pública

Una idea equivocada habitual es que un termo de autenticação es "casi tan válido" como una escritura pública. Esa no es la posición jurídica. Para los actos incluidos en el Decreto-Lei n.º 116/2008, ambas formas tienen efecto jurídico y fuerza probatoria equivalentes. Las dos dan lugar a la misma inscripción posterior en la Conservatória do Registo Predial.

La escritura pública sigue siendo necesaria para determinados actos fuera del ámbito del DL 116/2008, especialmente testamentos y ciertas inscripciones formales. Regla práctica: las transmisiones inmobiliarias y la mayoría de los actos de transacción privada pueden formalizarse mediante termo de autenticação; los actos testamentarios y los que modifican el estado jurídico siguen exigiendo escritura o el instrumento formal específico previsto por la ley.

Termo de autenticação frente a reconocimiento de firma

El reconocimiento de firma, reconhecimento de assinatura, certifica quién firmó un documento privado. El termo de autenticação va más allá: certifica que las partes expresaron libremente su voluntad, comprendieron el contenido del documento y eligieron conferirle fuerza probatoria reforzada.

En la práctica: para un documento en el que solo se necesita demostrar que fue firmado por una persona concreta, como un formulario bancario, una declaración interna o un consentimiento ordinario, basta el reconocimiento de firma. Para un documento con consecuencias jurídicas sustanciales y al que las partes desean conferir la fuerza probatoria reforzada de una escritura pública, como un contrato de compra de inmueble, un poder formal para actos importantes o un acuerdo mercantil complejo, el termo de autenticação es la vía adecuada.

Opción por videoconferencia, desde el 15 de noviembre de 2021

Desde el 15 de noviembre de 2021, el termo de autenticação puede realizarse por videoconferencia para los actos incluidos en el correspondiente aviso del Portal da Justiça. Entre ellos se encuentran el sistema inmobiliario Casa Pronta, CPCV y escritura de compraventa, el divorcio y separación de mutuo acuerdo y los actos de declaración de herederos.

Los testamentos y determinados actos del registro de la propiedad están excluidos del régimen de videoconferencia y requieren realización presencial. En la práctica, la autenticación por videoconferencia resulta especialmente útil en asuntos transfronterizos en los que una o varias partes no pueden desplazarse a Portugal para firmar.

Errores habituales que deben evitarse

• Confundir reconocimiento de firma con termo de autenticação: el reconocimiento de firma por sí solo no confiere al documento fuerza probatoria reforzada.
• Intentar utilizar un termo de autenticação para un testamento: los testamentos requieren el instrumento formal específico previsto por la ley.
• Olvidar el registro electrónico obligatorio en la Ordem: un acto autenticado por un advogado sin registro no se realiza válidamente.
• Suponer que el termo de autenticação produce automáticamente la inscripción: en los actos inmobiliarios sigue siendo necesaria la presentación posterior ante la Conservatória do Registo Predial.
• Elegir termo de autenticação para un acto destinado al extranjero sin comprobar si el país de destino exige apostilla o legalización consular.