ייפוי כוח לרכישת נכס בפורטוגל

מבוא

הרוכש אינו חייב תמיד להיות נוכח פיזית בפורטוגל בכל שלב של רכישת נכס.

באמצעות procuração, כלומר ייפוי כוח לפי הדין הפורטוגלי, הרוכש יכול להסמיך אדם אחר לבצע בשמו פעולות שהוגדרו במדויק.

בהתאם לנוסח, הנציג עשוי להיות מוסמך לחתום על חוזים, להשיג מסמכים, לטפל ברישומים, לשלם מסים הקשורים לעסקה ולחתום על שטר המכר הסופי.

אין להתייחס למסמך כאל טופס כללי. ייפוי כוח לעסקת מקרקעין צריך לשקף את העסקה בפועל, את הפעולות שהנציג חייב לבצע ואת המגבלות שהרוכש מבקש לקבוע.

אילו פעולות ניתן להסמיך את הנציג לבצע

הסמכויות הנדרשות תלויות בעסקה.

ייפוי כוח לרכישת נכס יכול להסמיך את הנציג לקבל או להשתמש במספר המס הפורטוגלי של הרוכש, לבקש תעודות ומסמכי רישום, לחתום על הסכם הזמנה, לנהל משא ומתן או לחתום על CPCV, למסור הצהרות הנדרשות לעסקה, לשלם מסים, חיובים ואגרות רישום, לייצג את הרוכש בפני רשויות המס ורישום המקרקעין, לחתום על שטר המכר הסופי או על מסמך פרטי מאומת, לרשום את הרכישה, לקבל מסמכי עסקה ולטפל לאחר ההשלמה בשירותים ציבוריים או בענייני הבית המשותף.

הנציג רשאי לפעול רק במסגרת הסמכות שהמסמך מעניק.

אם פעולה מסוימת אינה מכוסה באופן ברור מספיק, נוטריון, עורך דין, בנק, מרשם או הצד שכנגד עשויים לסרב לקבל את ייפוי הכוח.

מדוע ייפוי כוח ייעודי בדרך כלל בטוח יותר

ייפוי כוח כללי ורחב עשוי לאפשר לנציג לבצע פעולות רבות שאינן קשורות לרכישה המתוכננת.

לעסקת מקרקעין, ייפוי כוח ייעודי או מיוחד הוא בדרך כלל מתאים יותר.

המסמך יכול לזהות את הנכס או את סוג העסקה המתוכנן, את מחיר הרכישה המרבי, את החוזים שהנציג רשאי לחתום עליהם, את המסים והאגרות שהוא רשאי לשלם, האם הוא רשאי לקבל או להעביר כספים, האם מותר למנות ממלא מקום, את מועד הפקיעה וכל תנאי או מגבלה.

היקף הסמכות הנכון צריך להיות רחב מספיק להשלמת העסקה, אך לא רחב מהנדרש.

רכישת נכס שטרם נבחר

לעיתים רוכש מבקש למנות נציג לפני שנבחר הנכס הסופי.

במצב כזה ייפוי הכוח יכול לתאר את סוג הרכישה ולקבוע מגבלות כספיות או פרוצדורליות, במקום לזהות נכס אחד מסוים.

הדבר דורש ניסוח זהיר.

מסמך צר מדי עלול להיות בלתי שמיש. מסמך רחב מדי עלול ליצור סיכון מיותר.

לפני הכנת המסמך, הרוכש צריך להסביר את החיפוש המתוכנן, טווח המחירים, מצב המימון ומבנה העסקה הצפוי.

חתימה על ייפוי הכוח בפורטוגל

ניתן לחתום על ייפוי כוח בפורטוגל לפי הצורה המתאימה לפעולות שהוא מכסה.

נותן ייפוי הכוח חייב להציג זיהוי תקף ולהבין את המסמך שעליו הוא חותם.

בהתאם למסמך ולגוף המקבל, ייתכן שיידרשו פרטי זיהוי או עסקה נוספים.

הנציג אינו חייב בהכרח לחתום באותו מועד, אך המסמך הסופי חייב להתאים לרשויות ולצדדים שיסתמכו עליו.

חתימה על ייפוי הכוח מחו״ל

רוכש הנמצא מחוץ לפורטוגל עדיין יכול להעניק ייפוי כוח.

המסלול הזמין תלוי במדינה, ברשות שבפניה נחתם המסמך ובדרישות המקבל הפורטוגלי.

מסלולים נפוצים עשויים לכלול חתימה בפני רשות קונסולרית פורטוגלית, חתימה בפני נוטריון זר מוסמך או רשות מתאימה, קבלת apostille או לגליזציה אחרת כאשר הדבר נדרש והכנת תרגום מאושר לפורטוגלית כאשר הוא נדרש.

יש לאשר את דרישות הצורה לפני החתימה.

מסמך עשוי להיות תקף במדינת החתימה אך עדיין להידחות בפורטוגל אם לא קוימו דרישות האימות, הלגליזציה, התרגום או הניסוח.

Apostille ותרגום

ייפוי כוח זר דורש לעיתים קרובות אימות לפני שניתן להשתמש בו בפורטוגל.

כאשר המדינה המנפיקה חברה באמנת האג בדבר Apostille, apostille עשוי להיות אמצעי האימות המתאים. מדינות אחרות עשויות לדרוש מסלול לגליזציה שונה.

מסמך בשפה זרה עשוי לדרוש גם תרגום מאושר לפורטוגלית.

לסדר הפעולות יש חשיבות. יש לתכנן את דרישות התרגום, האישור וה-apostille לפני החתימה על המסמך.

אין להניח שסריקה, תרגום רגיל או חותמת נוטריון זרה יספיקו לעסקה בפורטוגל.

דרישות משכנתה ובנק

ייפוי כוח שמתקבל לצורך חוזה המקרקעין לא בהכרח יעמוד אוטומטית בדרישות הבנק המממן.

בנקים עשויים לדרוש נוסח משלהם, זיהוי נוסף, להגביל חתימה מרחוק, לדרוש מהלווה לחתום אישית על מסמכים מסוימים או להטיל דרישות צורה נפרדות למסמכי המשכנתה.

כאשר יש מימון, הרוכש צריך לאשר את דרישות הבנק לפני סיום הכנת ייפוי הכוח.

עורך הדין בתחום המקרקעין והבנק המממן אינם צריכים לעבוד על בסיס נוסחים שאינם תואמים.

אמצעי הגנה לרוכש

ייפוי כוח מעניק לאדם אחר סמכות משפטית לפעול.

אמצעי הגנה סבירים יכולים לכלול מינוי נציג אמין ובעל אחריות מקצועית, זיהוי ברור של העסקה, קביעת מחיר רכישה מרבי, הגבלת קבלה או העברה של כספים, הגבלת סמכות למינוי ממלא מקום, הוספת מועד פקיעה, דרישת מסמכים תומכים לפני החתימה, שמירת הוראות בכתב, קבלת העתקים של חוזים ואסמכתאות תשלום וביטול ייפוי הכוח כאשר אינו נדרש עוד.

אמצעי ההגנה צריכים להתאים לעסקה.

ייפוי כוח ובדיקת CPCV

ייפוי כוח פותר את בעיית הייצוג הפיזי.

הוא אינו מחליף בדיקה משפטית של העסקה.

לפני שמסמיכים אדם לחתום על CPCV, הרוכש צריך להבין את המקדמה, תנאי המימון, המועדים, השלכות ההפרה, רישומי הנכס, חובות המוכר וכל סיכון משפטי שלא נפתר.

הנציג צריך לקבל הוראות כתובות וברורות לגבי מה מותר ומה אסור לו לקבל.

ביטול

בדרך כלל ניתן לבטל ייפוי כוח, בכפוף לנוסחו ולטבעו המשפטי.

יש לתעד את הביטול ולהודיע עליו לנציג, לעורכי הדין או לנוטריונים המעורבים, למוכר או לעורך דינו, לבנקים ולמרשמים או לרשויות שהסתמכו על המסמך.

בפועל הביטול אינו יעיל אם הצדדים הרלוונטיים ממשיכים להסתמך על ייפוי כוח שנראה תקף מבלי שקיבלו הודעה.

שלב אחר שלב

1. הסבירו את עסקת המקרקעין המתוכננת.

2. זהו את הפעולות שהנציג חייב לבצע.

3. קבעו את המגבלות הכספיות והפרוצדורליות.

4. נסחו את ייפוי הכוח בפורטוגלית או בנוסח דו-לשוני.

5. אשרו את דרישות החתימה במדינת החתימה.

6. השלימו אימות נוטריוני, apostille, לגליזציה או תרגום לפי הצורך.

7. שלחו לפורטוגל את המקור המקובל או את הצורה המאושרת.

8. השתמשו במסמך רק בגבולות שהוסכמו.

9. בטלו או סיימו את הסמכות עם השלמת העסקה.