Termo de autenticação: מסמכים פרטיים מאומתים בפורטוגל

מהו למעשה termo de autenticação

Termo de autenticação הוא פעולה נוטריונית ההופכת מסמך פרטי ל-Documento Particular Autenticado (DPA). ל-DPA אותו כוח ראייתי כמו ל-escritura pública לגבי הפעולות המכוסות ב-Decreto-Lei n.º 116/2008, ובעיקר העברת מקרקעין. במילים אחרות: לגבי פעולות אלה, חוזה פרטי חתום בצירוף termo de autenticação שקול משפטית למעשה ציבורי ב-cartório notarial.

ה-termo עצמו הוא מסמך קצר: המאמת, notário, advogado או solicitador, מאשר שהצדדים הביעו את רצונם בחופשיות, שהמסמך הוקרא להם או שהצהירו שקראו אותו, ושבינו את תוכנו. הדוקטרינה המשפטית הפורטוגלית מציינת שהחוק אינו מחייב את הצדדים לחתום על ה-termo עצמו; נדרשת רק חתימת המאמת, אף שבפועל שני הצדדים נוהגים לחתום גם עליו.

בסיס משפטי

מסגרת ה-DPA נקבעה ב-Decreto-Lei n.º 116/2008 מיום 4 ביולי, שהקל את דרישות הצורה לפעולות מקרקעין ולפעולות רכוש אחרות ואפשר להשלים אותן באמצעות termo de autenticação במקום אך ורק באמצעות escritura pública.

הסמכות הנוטריונית המואצלת לאימות מסמכים פרטיים מאושרת בסעיף 38 של Decreto-Lei n.º 76-A/2006 מיום 29 במרץ, המונה autenticação de documentos particulares בין הפעולות ש-advogados ו-solicitadores פורטוגלים רשאים לבצע.

Decreto-Lei מתקן משמעותי מאפריל 2022 הבהיר עוד את הפרקטיקה של אימות ו-reconhecimento, ו-Tribunais da Relação, ובאחרונה Tribunal da Relação de Guimarães בפסק דין מיום 22 בספטמבר 2025, אישרו כי termo de autenticação כפוף להליך קפדני דווקא משום שהמסמך הפרטי מקבל כוח ראייתי מוגבר.

מי רשאי לבצע termo de autenticação

חמש קטגוריות של בעלי מקצוע או גופים פורטוגליים יכולות לבצע termo de autenticação באותו תוקף משפטי:

• Notários públicos — באמצעות cartórios notariais.
• Advogados הרשומים ב-Ordem dos Advogados — עם רישום אלקטרוני חובה לפי Portaria n.º 657-B/2006.
• Solicitadores הרשומים ב-Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução.
• Câmaras de comércio e indústria — לפעולות שבסמכותם המוסדית.
• נציגים קונסולריים פורטוגליים — לפעולות בחו״ל הנוגעות לאזרחים או למסמכים פורטוגליים.

אילו פעולות מתאימות לאימות

לפי Decreto-Lei n.º 116/2008, ניתן להשלים את קטגוריות הפעולות הבאות באמצעות termo de autenticação כחלופה ל-escritura pública:

• רכישה ומכירה של מקרקעין בין יחידים וחברות.
• מתנות מקרקעין, doação de imóveis.
• Dação em cumprimento של מקרקעין.
• החלפת מקרקעין, permuta.
• חוזה מקדים, CPCV — contrato-promessa de compra e venda, בעל השפעה מוגברת לפי סעיף 410.º מס׳ 3 Código Civil, כאשר הצדדים בוחרים בצורה זו.
• הקמה או שינוי של משטר propriedade horizontal ופעולות מסוימות בבית משותף.
• העברות ללא תמורה בין קרובים מסוימים וחלוקת נכסים הקשורה לירושה.
• הקמת זכויות usufruct, שימוש ומגורים במקרקעין.
• פעולות תאגידיות ומסחריות כאשר הדין החל מאפשר אימות כחלופה ל-escritura.

Termo de autenticação מול escritura pública

טעות נפוצה היא לחשוב ש-termo de autenticação הוא “כמעט טוב כמו” escritura pública. זו אינה העמדה המשפטית. לגבי הפעולות שבתחולת Decreto-Lei n.º 116/2008, לשתי הצורות אותו תוקף משפטי ואותו כוח ראייתי. שתיהן מובילות לאותו רישום לאחר מכן ב-Conservatória do Registo Predial.

Escritura pública עדיין נדרשת לפעולות מסוימות מחוץ לתחולת DL 116/2008, בעיקר צוואות ורישומים פורמליים מסוימים. כלל אצבע: העברות מקרקעין ורוב העסקאות הפרטיות מתאימות ל-termo de autenticação; פעולות צוואה ופעולות המשנות מעמד עדיין דורשות escritura או את המסמך הפורמלי המיוחד שהחוק קובע.

Termo de autenticação מול הכרה בחתימה

הכרה בחתימה, reconhecimento de assinatura, מאשרת מי חתם על מסמך פרטי. Termo de autenticação מרחיק לכת: הוא מאשר שהצדדים הביעו את רצונם בחופשיות, הבינו את תוכן המסמך ובחרו להעניק לו כוח ראייתי מוגבר.

בפועל, כאשר נדרש רק להראות שאדם מסוים חתם על מסמך, כגון טופס בנק, הצהרה פנימית או הסכמה שגרתית, די בהכרה בחתימה. כאשר למסמך השלכות משפטיות מהותיות והצדדים רוצים להעניק לו את הכוח הראייתי המוגבר של פעולה ציבורית, כגון חוזה רכישת מקרקעין, procuração פורמלית לפעולות משמעותיות או הסכם מסחרי מורכב, termo de autenticação הוא המסלול המתאים.

אפשרות בווידאו, מאז 15 בנובמבר 2021

מאז 15 בנובמבר 2021 ניתן לבצע termo de autenticação בווידאו-קונפרנס לפעולות המכוסות בהודעת Portal da Justiça המתאימה. אלה כוללות את מסגרת המקרקעין Casa Pronta, CPCV ו-escritura de compra e venda, גירושין ופרידה בהסכמה הדדית והצהרת יורשים.

צוואות ופעולות רישום מקרקעין מסוימות מוחרגות ממשטר הווידאו ודורשות ביצוע אישי. בפועל, אימות בווידאו שימושי במיוחד בתיקים חוצי גבולות שבהם צד אחד או יותר אינם יכולים להגיע לפורטוגל לחתימה.

טעויות נפוצות שיש להימנע מהן

• בלבול בין הכרה בחתימה לבין termo de autenticação — הכרה בחתימה לבדה אינה מעניקה למסמך כוח ראייתי מוגבר.
• ניסיון להשתמש ב-termo de autenticação לצוואה — צוואות דורשות את המסמך הפורמלי המיוחד שהחוק קובע.
• שכחת הרישום האלקטרוני החובה ב-Ordem — פעולה שאומתה בידי advogado ללא רישום אינה מבוצעת כדין.
• הנחה שה-termo de autenticação לבדו יוצר את הרישום — בפעולות מקרקעין עדיין נדרשת הגשה נפרדת ל-Conservatória do Registo Predial.
• בחירת termo de autenticação לפעולה המיועדת לחו״ל בלי לבדוק אם מדינת היעד דורשת apostille או לגליזציה קונסולרית.